VENTA DE INMUEBLES EN URUGUAY
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de Corredores Inmobiliarios (discusión parlamentaria) -
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Comunes - Cooperativas - Empresas - Rápida Ejecución de Deudores
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Regulación
Actividad de Corredores Inmobiliarios (discusión parlamentaria)
DIARIO DE SESIONES -
Cámara de Representantes
NÚMERO 3202 MONTEVIDEO, MARTES 11 DE MAYO DE 2004
21ª SESIÓN
PRESIDE EL SEÑOR REPRESENTANTE
CONTADOR ÁLVARO ALONSO
(1er. Vicepresidente)
ACTÚAN EN SECRETARÍA LA TITULAR DOCTORA MARGARITA REYES GALVÁN
Y LOS PROSECRETARIOS DOCTOR JOSÉ PEDRO MONTERO Y SEÑOR ENRIQUE
SENCIÓN CORBO
XLV LEGISLATURA QUINTO PERÍODO ORDINARIO
22.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
——Se pasa a considerar el asunto que figura en noveno término del
orden del día: "Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad)".
(ANTECEDENTES:)
Rep. Nº 185
"PROYECTO DE LEY
Artículo lº. (Concepto).- Considéranse corredores inmobiliarios a
las personas físicas que median en la enajenación y arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio.
Artículo 2º. (Estatuto).- Los corredores inmobiliarios quedarán
sujetos a los derechos y obligaciones establecidos en la presente
ley y a los que surjan del contrato de mediación que celebren en el
marco de la autonomía de la voluntad.
Artículo 3º. (Ejercicio).- Para ejercer esta actividad, las personas
físicas deberán matricularse en el Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios, que se crea por la presente ley.
Artículo 4º. (Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios).-
Créase en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, el Registro
Nacional de Corredores Inmobiliarios, en el que deberán inscribirse
las personas a que refiere el artículo 1º de la presente ley.
Artículo 5º. (Competencia).- Al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios, le competen las siguientes funciones:
A) Expedir y registrar la matrícula de corredor inmobiliario.
B) Fiscalizar el desempeño de la actividad de los Corredores
inmobiliarios.
C) Aplicar las sanciones que correspondan a los Corredores
inmobiliarios, en lo s casos de contravención a las disposiciones de
la presente ley y a las normas reglamentarias que se dictaren
relativas al ejercicio de su actividad.
Artículo 6º. (Matrícula).- Para obtener la matrícula de corredor
inmobiliario se requiere:
A) Tener residencia permanente en la República durante un período no
inferior a los dos años o ser ciudadano oriental, natural o legal.
B) Justificar buena conducta mediante el certificado de habilitación
policial.
C) Haber aprobado los cursos oficiales de corredor inmobiliario
dictados por la Universidad del Trabajo del Uruguay (UTU) u otro
título equivalente reconocido por las autoridades de la enseñanza
pública.
D) Inscribirse en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios.
Artículo 7º. (Sociedades).- Las personas jurídicas que desarrollen
actividades propias de los corredores inmobiliarios estarán sujetas
a todas y cada una de las disposiciones legales y reglamentarias,
que rijan tales actividades. Las mismas deberán contar
necesariamente con un corredor inmobiliario por lo menos, que será
la persona de mayor jerarquía del personal dependiente de dicha
empresa.
Artículo 8º. (Inhabilitaciones).- Están inhabilitados para ejercer
la actividad de corredor inmobiliario:
A) Los incapaces absolutos.
B) Los inhabilitados judicialmente.
C) Los suspendidos o excluidos en el ejercicio de la actividad por
sanción disciplinaria.
Artículo 9º. (Contrato de mediación).- El contrato de mediación es
una convención por la cual el comitente encarga al corredor la
concertación de uno o varios de los negocios jurídicos mencionados
en el artículo 1º de la presente ley, sin que exista entre ambos
vínculo de representación, dependencia o sociedad.
Artículo 10. (Contenido).- El contrato de mediación deberá constar
por escrito y contener necesariamente la identificación del negocio
pretendido, el precio y las modalidades de la contratación. Las
partes podrán pactar la autorización exclusiva del comitente al
corredor en los términos del artículo anterior y su plazo de
vigencia, que no podrá exceder de ciento ochenta días, sin perjuicio
de su renovación.
Artículo 11. (Honorarios).- El corredor inmobiliario matriculado
tiene derecho al cobro de sus honorarios o comisión de cada una de
las partes, sólo si el negocio pretendido se concluye por efecto de
su intervención. Se entiende por conclusión al perfeccionamiento del
contrato definitivo o en su caso del negocio preliminar. La medida
de la remuneración y la proporción en que ésta debe abonarse por las
partes, podrá pactarse libremente. En defecto de pactos, será fijado
judicialmente según los usos y costumbres.
Si el negocio encomendado se celebrara dentro de los sesenta días de
haber expirado el plazo de autorización, pero se demostrara que
aquél se gestó por causa de la intervención del corredor
inmobiliario, éste tendrá derecho a percibir íntegramente los
honorarios que le corresponden.
En los contratos de mediación donde se pactó la autorización
exclusiva, si la operación encomendada se realiza sin la
intervención del corredor inmobiliario, pero durante el plazo de
vigencia de la autorización, éste tendrá derecho a percibir los
honorarios del comitente.
Artículo 12. (Prescripción).- El derecho al cobro de comisiones u
honorarios emergentes de la actividad de corredor inmobiliario se
extingue por prescripción a los dos años de su exigibilidad.
Artículo 13. (Derechos).- Son derechos de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Ser los únicos habilitados a reclamar el cobro de comisiones u
honorarios por su actividad.
B) Efectuar tasaciones judiciales o extrajudiciales de bienes
inmuebles urbanos o rurales y de establecimientos comerciales.
C) Recabar de las oficinas públicas nacionales o municipales todo
informe o certificado necesario para el cumplimiento de su cometido.
D) Administrar bienes inmuebles urbanos o rurales y establecimientos
comerciales.
E) Percibir el reintegro de los gastos extraordinarios efectuados
por encargo del comitente cuando el negocio no haya sido concluido.
F) Solicitar a quien tenga interés en contratar con su comitente que
formalice una propuesta por escrito, cuyo plazo de vigencia se
fijará libremente.
G) Desempeñarse como Prestadores de Servicios Turísticos
Inmobiliarios o integrar empresas que realicen dicha actividad,
siempre que estén inscriptos en el Registro correspondiente del
Ministerio de Turismo.
Artículo 14. (Obligaciones).- Son obligaciones de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Proponer los negocios con exactitud y claridad.
B) Consignar su número de inscripción en el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios, en toda su documentación y en la
publicidad que realicen.
C) Comunicar a las partes las circunstancias que obren en su
conocimiento relativas a la valoración y seguridad del negocio, que
puedan influir sobre la conclusión del mismo.
D) Cumplir con las obligaciones tributarias.
Artículo 15. (Publicidad).- La publicidad que realicen los
corredores inmobiliarios matriculados deberá ser precisa e
inequívoca, evitándose toda información que induzca a errores.
Artículo 16. (Prohibiciones).- Está prohibido a los corredores
inmobiliarios matriculados:
A) Permitir expresa o tácitamente que su nombre sea utilizado para
realizar actos de intermediación, aludidos en el artículo 1º de la
presente ley, por personas no matriculadas.
B) Aceptar encargos si les consta que el comitente otorgó con
anterioridad una autorización cuyo plazo no ha expirado, a otro
corredor inmobiliario matriculado.
C) Retener indebidamente documentación o valores que pertenezcan a
sus comitentes.
D) Procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la
dignidad y la probidad de la profesión.
E) Efectuar gestiones y especialmente publicidad que pueda inducir a
engaño o en la cual se ofrezcan o insinúen operaciones contrarias a
la ley.
F) Adquirir o arrendar directa o indirectamente para sí, su cónyuge,
ascendientes o descendientes hasta el primer grado, o para la
sociedad de que forme parte, o alguno de los socios, cualquier
inmueble que se le haya confiado para su venta o arrendamiento.
G) Reclamar honorarios por ejecución de actos de corretaje
inmobiliario cuando estén inhabilitados.
Artículo 17. (Régimen sancionatorio).- El Registro iniciará los
procedimientos de oficio o a instancia de cualquier persona. El
procedimiento para la aplicación de sanciones deberá observar las
garantías del debido proceso, dándose vista de las respectivas
actuaciones a los involucrados y posibilitándose el pleno ejercicio
del derecho de defensa con articulación de descargos por los
afectados por la medida.
Las sanciones se graduarán de acuerdo a la gravedad de la infracción
y a los antecedentes del infractor, de acuerdo a lo que se establece
por la presente ley.
Artículo 18. (Clases de sanciones).- Las sanciones disciplinarias
que se aplicarán a los corredores inmobiliarios por las infracciones
a las normas de conducta establecidas en la presente ley, serán las
siguientes:
1) Apercibimiento.
A) Privado.
B) Público, de acuerdo con la gravedad del hecho, que deberá ser
objeto de reglamentación.
2) Multa de hasta 500 UR (quinientas unidades reajustables).
3) Suspensión de hasta dos años en la matrícula.
Artículo 19. (Apercibimiento y multa).- Serán sancionados con
apercibimiento o multa los corredores inmobiliarios que infrinjan
las normas de conducta establecidas en los artículos 14 y 15 de la
presente ley.
Artículo 20. (Suspensión).- Serán suspendidos los corredores
inmobiliarios que:
1) Infrinjan las normas de conducta enumeradas en el artículo 16 de
la presente ley.
2) Hayan sido sancionados en los tres últimos años con más de dos
multas e incurran en algún acto que merezca una sanción similar.
3) Hayan sido condenados a la pena establecida en el artículo 77 del
Código Penal, a cuyos efectos la Justicia competente deberá cursar
la correspondiente comunicación al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios.
Artículo 21.- En caso que los corredores inmobiliarios hayan sido
sancionados en los últimos tres años con más de una suspensión e
incurran en algún acto que merezca una sanción similar deberán ser
suspendidos por el lapso máximo previsto en la presente ley, sin
perjuicio de la elevación de antecedentes a la Justicia competente,
si hubiere lugar.
Artículo 22.- En caso que los corredores inmobiliarios incurran en
las conductas previstas en los artículos 167 y 191 del Código Penal,
deberán elevarse los antecedentes al conocimiento de la Justicia
competente.
Artículo 23. (Remisión).- En todo lo no previsto en la presente ley
en cuanto a derechos, obligaciones y condiciones de ejercicio de su
actividad, el corredor inmobiliario se regirá por lo establecido en
el Capítulo "De los Corredores" del Código de Comercio.
Artículo 24. (Disposición transitoria). - Las personas físicas que a
la fecha de la presente ley, poseyeran el título de corredor,
rematador, o que acreditasen el ejercicio efectivo de su actividad
ininterrumpida durante el año inmediato anterior, serán inscriptos
en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios del Ministerio
de Trabajo y Seguridad Social, con prescindencia de los requisitos
establecidos en el literal D) del artículo 6º de la presente ley,
mediante la exhibición de las constancias de inscripción en el Banco
de Previsión Social (BPS), Dirección General Impositiva (DGI) y de
la Planilla de Trabajo. Los directores, socios, representantes,
integrantes o dependientes de una persona jurídica que acrediten
fehacientemente el ejercicio efectivo de su actividad
ininterrumpida, durante el año inmediato anterior, serán inscriptos
de acuerdo a las condiciones establecidas en el literal que
antecede.
Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia luego que
se expidan los primeros títulos habilitantes al culminar el dictado
del primer curso, que acredite el cumplimiento del literal D) del
artículo 6º de la presente ley.
Artículo 25. (Reglamentación).- El Poder Ejecutivo reglamentará la
presente ley dentro de los noventa días posteriores a su entrada en
vigencia.
Montevideo, 9 de junio de 2000.
DANIEL DIAZ MAYNARD, Representante por Montevideo, ALEJO FERNÁNDEZ
CHAVES, Representante por Maldonado.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La regulación de la actividad del corredor inmobiliario necesita una
normativización adecuada a la época que corre. En virtud de ello, en
la Legislatura pasada el Poder Ejecutivo remitió un proyecto de ley,
que fue modificado en forma sustancial en la Comisión de
Constitución, Códigos, Legislación General y Administración de la
Cámara de Representantes. Consecuentemente, los firmantes
-integrantes de dicha Comisión tanto en la anterior Legislatura como
en la actual- se ven obligados a presentar el proyecto aprobado en
Comisión luego de un intenso estudio, dejando expresa constancia que
el mismo fue el fruto del trabajo colectivo de toda la Comisión.
Montevideo, 9 de junio de 2000.
DANIEL DIAZ MAYNARD, Representante por Montevideo, ALEJO FERNÁNDEZ
CHAVES, Representante por Maldonado".
Anexo I al
Rep. Nº 185
"Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración
INFORME
Señores Representantes:
Vuestra Comisión de Constitución, Códigos, Legislación General y
Administración, ha considerado el proyecto de ley por el que se
regula la actividad de los corredores inmobiliarios.
La actividad del corredor inmobiliario tiene en nuestro país gran
trascendencia y pone en evidencia el problema que origina la
insuficiencia y falta de concordancia con su función específica de
las normas del Código de Comercio, promulgado hace más de un siglo,
por lo que se estima necesaria la regulación legal de la profesión.
El corredor inmobiliario se ha convertido en permanente asesor tanto
en la faz privada como en lo judicial. En la primera de ellas es
solicitado como avaluador de activos fijos de empresas, recurriendo
a él los particulares a los efectos de efectuar tasaciones para
solucionar conflictos de intereses. Es evidente además, en esta faz
la actividad en la intermediación de la compraventa de alquileres de
inmuebles. En el ámbito judicial, cuando es designado perito
tasador, se constituye en auxiliar de justicia convirtiéndose su
avalúo en un elemento sustancial de la decisión de los magistrados.
En los últimos años se ha producido una alarmante proliferación de
personas que sin capacitación, responsabilidad, contravienen
reglamentaciones y leyes vigentes sobre todo en las áreas de
influencia turística lo cual plantea una grave situación, incluso de
competencia desleal que invade el campo específico del corredor
inmobiliario, capaz y responsable que cumple con sus obligaciones.
Es de destacar, la importancia económica y social que tiene para el
país, toda la actividad relacionada, por lo que se entiende
necesario el dotar de una ley a esta actividad tan trascendental, lo
que implicará sin duda alguna la prestación de un mejor servicio a
la comunidad.
Destacamos especialmente que este proyecto en estudio determina la
capacitación del corredor inmobiliario estableciendo sus derechos y
obligaciones e inculcándole el concepto del estricto cumplimiento de
las normas que rigen su actividad y de la responsabilidad que
contrae en virtud del ejercicio de la misma.
Entendemos que, el proyecto en estudio significa un avance
sustancial en la temática del corredor inmobiliario y en
consecuencia, aconsejamos su aprobación por el plenario de la Cámara
de Representantes.
Sala de la Comisión, 17 de setiembre de 2003.
ALEJO FERNÁNDEZ CHAVES, Miembro Informante, GUSTAVO BORSARI BRENNA,
DANIEL DÍAZ MAYNARD, MARGARITA PERCOVICH, MARÍA CECILIA SARAVIA
OLMOS, ELIZABETH VILLALBA.
PROYECTO DE LEY
Artículo 1°. (Concepto).- Considéranse corredores inmobiliarios las
personas físicas que median en la enajenación y arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio.
Artículo 2°. (Estatuto).- Los corredores inmobiliarios quedarán
sujetos a los derechos y obligaciones establecidos en esta ley y a
los que surjan del contrato de mediación que celebren en el marco de
la autonomía de la voluntad en tanto no contravengan las
disposiciones de la Ley N° 17.250, de 11 de agosto de 2000.
Artículo 3°. (Ejercicio).- Para ejercer esta actividad, las personas
físicas deberán matricularse en el Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios que se crea por esta ley.
Artículo 4°. (Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios).-
Créase en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, el Registro
Nacional de Corredores Inmobiliarios, en el que deberán inscribirse
las personas a que refiere el artículo 1° de esta ley.
El Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios estará a cargo de
una Comisión Administradora.
La Comisión Administradora deberá estar integrada por un
representante de:
A) Ministerio de Trabajo y Seguridad Social.
B) Ministerio de Turismo.
C) Asociación Nacional de Rematadores y Corredores Inmobiliarios.
D) Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
E) Ministerio de Economía y Finanzas (Área de Defensa del
Consumidor).
F) Un representante de las inmobiliarias de las zonas turísticas.
G) Un representante de las inmobiliarias del interior del país.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 17, 18 y 19 de esta
ley, las sanciones que disponga el Registro deberán ser homologadas
por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social y podrán ser
impugnadas según lo dispuesto por el artículo 317 de la Constitución
de la República.
En tanto no esté reglamentada esta ley, o integrada la Comisión
Administradora, las funciones o cometidos del Registro no podrán
dejar de cumplirse y serán desarrolladas por el Ministerio de
Trabajo y Seguridad Social.
Artículo 5°. (Competencia).- Al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios le competen las siguientes funciones:
A) Expedir y registrar la matrícula de corredor inmobiliario.
B) Tomar prueba de idoneidad técnica de razonable exigencia a los
solicitantes de matrícula de corredor inmobiliario que no hayan
realizado los cursos dictados por la Universidad del Trabajo y no
tengan otro título reconocido conforme al literal C) del artículo 6º
de esta ley, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.
C) Fiscalizar el desempeño de la actividad de los corredores
inmobiliarios.
D) Aplicar las sanciones que correspondan a los corredores
inmobiliarios, en los casos de contravención a las disposiciones de
la presente ley y las normas reglamentarias que se dictaren
relativas al ejercicio de su actividad.
Todo sin perjuicio de las facultades de contralor y sanción
otorgadas al Área de Defensa del Consumidor por la Ley N° 17.250, de
11 de agosto de 2000.
E) En los departamentos donde no se dicten los cursos habilitantes a
que se refiere el artículo 6°, hacer un examen a aquellas personas
que quieran ingresar a la profesión de corredor inmobiliario.
Artículo 6°. (Matrícula).- Para obtener la matrícula de corredor
inmobiliario se requiere:
A) Tener residencia permanente en la República durante un período no
inferior a los dos años o ser ciudadano oriental, natural o legal.
B) Justificar buena conducta mediante el certificado de habilitación
policial.
C) Haber aprobado los cursos oficiales de corredor inmobiliario
dictados por el Consejo de Educación Técnico Profesional u otro
título equivalente reconocido por las autoridades de la enseñanza
pública.
D) Inscribirse en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios.
E) En su caso, haber aprobado ante el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios, las pruebas previstas en el artículo 5º de
esta ley.
Artículo 7º. (Sociedades).- Las personas jurídicas que desarrollen
actividades propias de los corredores inmobiliarios, estarán sujetas
a todas y cada una de las disposiciones legales y reglamentarias que
rijan tales actividades. Las mismas deberán contar necesariamente
con un corredor inmobiliario, requisito que deberán acreditar para
la obtención de la matrícula prevista en el literal A) del artículo
5º de esta ley.
Artículo 8º. (Inhabilitaciones).- Están inhabilitados para ejercer
la actividad de corredor inmobiliario:
A) Los incapaces absolutos.
B) Los inhabilitados judicialmente.
C) Los suspendidos o excluidos en el ejercicio de la actividad por
sanción disciplinaria.
Artículo 9º. (Contrato de mediación).- El contrato de mediación es
una convención por la cual el comitente encarga al corredor la
concertación de uno o varios de los negocios jurídicos mencionados
en el artículo 1º, sin que exista entre ambos vínculo de
representación, dependencia o sociedad.
Artículo 10. (Contenido).- El contrato de mediación deberá constar
por escrito y contener necesariamente la identificación del negocio
pretendido, el precio y las modalidades de la contratación. Las
partes podrán pactar la autorización exclusiva del comitente al
corredor en los términos del artículo anterior y su plazo de
vigencia, que no podrá exceder de ciento ochenta días, sin perjuicio
de su renovación.
Artículo 11. (Honorarios).- El corredor inmobiliario matriculado
tiene derecho al cobro de sus honorarios o comisión de cada una de
las partes, sólo si el negocio pretendido se concluye por efecto de
su intervención. Se entiende por conclusión al perfeccionamiento del
contrato definitivo o en su caso del negocio preliminar. La medida
de la remuneración y la proporción en que ésta debe abonarse por las
partes, podrá pactarse libremente. En defecto de pactos, será fijado
judicialmente. Para el caso de arrendamientos, el honorario será el
previsto en el artículo 108 del Decreto-Ley Nº 14.219, de 4 de julio
de 1974. No estarán comprendidos los contratos de arrendamiento por
temporada, de acuerdo con lo dispuesto por el literal A) del
artículo 28 del mismo decreto-ley.
Si el negocio encomendado se celebrara dentro de los sesenta días de
haber expirado el plazo de autorización, pero se demostrara que
aquél se gestó por causa de la intervención del corredor
inmobiliario, éste tendrá derecho a percibir íntegramente los
honorarios que le corresponden.
En los contratos de mediación donde se pactó la autorización
exclusiva, si la operación encomendada se realiza sin la
intervención del corredor inmobiliario pero durante el plazo de
vigencia de la autorización, éste tendrá derecho a percibir los
honorarios del comitente.
Artículo 12. (Prescripción).- El derecho al cobro de comisiones u
honorarios emergentes de la actividad de corredor inmobiliario se
extingue por prescripción a los dos años de su exigibilidad.
Artículo 13. (Derechos).- Son derechos de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Ser los únicos habilitados a reclamar el cobro de comisiones u
honorarios por su actividad.
B) Efectuar tasaciones judiciales o extrajudiciales de bienes
inmuebles urbanos o rurales y de establecimientos comerciales.
C) Recabar de las oficinas públicas nacionales o municipales todo
informe o certificado necesario para el cumplimiento de su cometido.
D) Administrar bienes inmuebles urbanos o rurales y establecimientos
comerciales.
E) Percibir el reintegro de los gastos extraordinarios efectuados
por encargo del comitente cuando el negocio no haya sido concluido.
F) Solicitar a quien tenga interés en contratar con su comitente que
formalice una propuesta por escrito, cuyo plazo de vigencia se
fijará libremente.
G) Desempeñarse como Prestadores de Servicios Turísticos
Inmobiliarios o integrar empresas que realicen dicha actividad,
siempre que estén inscriptos en el Registro correspondiente del
Ministerio de Turismo.
Artículo 14. (Obligaciones).- Son obligaciones de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Proponer los negocios con exactitud y claridad.
B) Consignar su número de inscripción en el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios, en toda su documentación y en la
publicidad que realicen.
C) Comunicar a las partes las circunstancias que obren en su
conocimiento relativas a la valoración y seguridad del negocio, que
puedan influir sobre la conclusión del mismo.
D) Cumplir con las obligaciones tributarias y las impuestas a los
proveedores de servicios por la ley de relaciones de consumo (Ley N°
17.250, de 11 de agosto de 2000).
Artículo 15. (Publicidad).- La publicidad que realicen los
corredores inmobiliarios matriculados deberá ser precisa e
inequívoca, evitándose toda información que induzca a errores
siéndole aplicable lo dispuesto por el Capítulo IX de la Ley N°
17.250, de 11 de agosto de 2000.
Artículo 16. (Prohibiciones).- Está prohibido a los corredores
inmobiliarios matriculados:
A) Permitir expresa o tácitamente que su nombre sea utilizado para
realizar actos de intermediación, aludidos en el artículo 1º de esta
ley, por personas no matriculadas.
B) Aceptar encargos si les consta que el comitente otorgó con
anterioridad una autorización cuyo plazo no ha expirado, a otro
corredor inmobiliario matriculado.
C) Retener indebidamente documentación o valores que pertenezcan a
sus comitentes.
D) Procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la
dignidad y la probidad de la profesión.
E) Efectuar gestiones y especialmente publicidad que pueda inducir a
engaño o en la cual se ofrezcan o insinúen operaciones contrarias a
la ley.
F) Adquirir o arrendar directa o indirectamente para sí, su cónyuge,
ascendientes o descendientes hasta el primer grado, o para la
sociedad de que forme parte, o alguno de los socios, cualquier
inmueble que se le haya confiado para su venta o arrendamiento.
G) Reclamar honorarios por ejecución de actos de corretaje
inmobiliario cuando estén inhabilitados.
Artículo 17. (Régimen sancionatorio).- El Registro iniciará los
procedimientos de oficio o a instancia de cualquier persona. El
procedimiento para la aplicación de sanciones deberá observar las
garantías del debido proceso, dándose vista de las respectivas
actuaciones a los involucrados y posibilitándose el pleno ejercicio
del derecho de defensa con articulación de descargos por los
afectados por la medida.
Las sanciones se graduarán de acuerdo a la gravedad de la infracción
y a los antecedentes del infractor, de acuerdo con lo que se
establece por esta ley.
Artículo 18. (Clases de sanciones).- Las sanciones disciplinarias
que se aplicarán a los corredores inmobiliarios por las infracciones
a las normas de conducta establecidas en esta ley, serán las
siguientes:
1) Apercibimiento.
A) Privado.
B) Público, de acuerdo con la gravedad del hecho, que deberá ser
objeto de reglamentación.
2) Multa de hasta 500 UR (quinientas unidades reajustables).
3) Suspensión de hasta dos años en la matrícula.
Artículo 19. (Apercibimiento y multa).- Serán sancionados con
apercibimiento o multa los corredores inmobiliarios que infrinjan
las normas de conducta establecidas en los artículos 14 y 15.
Artículo 20. (Suspensión).- Serán suspendidos los corredores
inmobiliarios que:
1) Infrinjan las normas de conducta enumeradas en el artículo 16.
2) Hayan sido sancionados en los tres últimos años con más de dos
multas e incurran en algún acto que merezca una sanción similar.
3) Hayan sido condenados a la pena establecida en el artículo 77 del
Código Penal, a cuyos efectos la Justicia competente deberá cursar
la correspondiente comunicación al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios.
Artículo 21.- En caso que los corredores inmobiliarios hayan sido
sancionados en los últimos tres años con más de una suspensión e
incurran en algún acto que merezca una sanción similar deberán ser
suspendidos por el lapso máximo previsto en la presente ley, sin
perjuicio de la elevación de antecedentes a la Justicia competente,
si hubiere lugar.
Artículo 22.- En caso que los corredores inmobiliarios incurran en
las conductas previstas en los artículos 167 y 191 del Código Penal,
deberán elevarse los antecedentes al conocimiento de la Justicia
competente.
Artículo 23. (Remisión).- En todo lo no previsto en la presente ley
en cuanto a derechos, obligaciones y condiciones de ejercicio de su
actividad, el corredor inmobiliario se regirá por lo establecido en
el Capítulo "De los Corredores" del Código de Comercio.
Artículo 24. (Disposición transitoria).- Las personas físicas que a
la fecha de esta ley, poseyeran el título de corredor, rematador, o
que acreditasen el ejercicio efectivo de su actividad ininterrumpida
durante el año inmediato anterior, serán inscriptos en el Registro
Nacional de Corredores Inmobiliarios del Ministerio de Trabajo y
Seguridad Social, con prescindencia de los requisitos establecidos
en el literal D) del artículo 6º, mediante la exhibición de las
constancias de inscripción en el Banco de Previsión Social (BPS),
Dirección General Impositiva (DGI) y de la Planilla de Trabajo. Los
Directores, socios, representantes, integrantes o dependientes de
una persona jurídica que acrediten fehacientemente el ejercicio
efectivo de su actividad ininterrumpida, durante el año inmediato
anterior, serán inscriptos de acuerdo a las condiciones establecidas
en el literal que antecede.
Las disposiciones de esta ley entrarán en vigencia luego que se
expidan los primeros títulos habilitantes al culminar el dictado del
primer curso, que acredite el cumplimiento del literal D) del
artículo 6º.
Artículo 25. (Reglamentación).- El Poder Ejecutivo reglamentará esta
ley dentro de los noventa días posteriores a su entrada en vigencia.
Sala de la Comisión, 17 de setiembre de 2003.
ALEJO FERNÁNDEZ CHAVES, Miembro Informante, GUSTAVO BORSARI BRENNA,
DANIEL DÍAZ MAYNARD, MARGARITA PERCOVICH, MARÍA CECILIA SARAVIA
OLMOS, ELIZABETH VILLALBA".
——Léase el proyecto.
(Se lee)
——En discusión general.
SEÑOR ORRICO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR ORRICO.- Señor Presidente: el artículo 7° de la Constitución
de la República consagra, entre otras cosas, la libertad de trabajo,
ya que establece que todos los ciudadanos de la República "tienen
derecho a ser protegidos en el goce de su vida, honor, libertad,
seguridad, trabajo y propiedad". Luego establece que nadie podrá ser
privado de estos derechos sino conforme a las leyes que se dictan
por razones de interés general.
Esto significa que, en principio, cualquiera es libre, cualquiera
puede dedicarse a la tarea que quiera en la medida en que no sea una
actividad ilícita, y la limitación solo puede surgir cuando aparecen
elementos que la hagan necesaria para las personas que se dediquen a
esa actividad. Esto es muy claro de advertir cuando se piensa, por
ejemplo, en la medicina. Sería realmente un caos si hoy admitiéramos
que cualquier persona, sin estudio, sin capacitación y sin
certificado, pudiera ejercer libremente la profesión. Esto es muy
fácil de entender, y creo que no necesita demasiadas explicaciones.
Lo mismo ocurre con los arquitectos y con tantas otras profesiones
que existen en Uruguay.
Sin embargo, este celo de reglamentar profesiones que se manifiesta
acá no se ha tomado excesivamente por parte de los legisladores
uruguayos. Y eso es así porque vemos algunas profesiones de rango
universitario que requieren de mucha especialización y que no tienen
ninguna ley que las regule. Estoy mirando a mi amigo el ingeniero
agrónomo Agazzi, ya que la profesión de ingeniero agrónomo en
Uruguay no está regulada legalmente. Cualquiera puede opinar en
materia de ingeniería agronómica, porque no hay ley que la regule.
Muy recientemente en el Uruguay se legisló acerca de la actividad de
psicólogo. Antes, cualquiera ponía un cartel que dijera "Psicólogo",
porque de pronto había conseguido un diploma en un curso de dos
meses en algún lugar, se ponía a ejercer la psicología y nadie le
decía nada. Y si no me equivoco, con los veterinarios pasa lo mismo:
hasta donde yo sé, no existe reglamentación de esa actividad.
Hoy se propone reglamentar la actividad de los corredores
inmobiliarios. Entonces, el razonamiento es el siguiente: cuando una
actividad se saca de la esfera de la libertad, debe haber razones
muy contundentes para que ello suceda. En el derecho democrático, el
principio general es que toda actividad es libre, salvo que exista
una ley que declare lo contrario.
En este país se ha usado y abusado -sobre todo por parte de quienes
sustentan determinadas concepciones económicas que no tengo el honor
de compartir- de la expresión "flexibilización laboral", lo que, en
los hechos, ha significado que no se respete la ley de las ocho
horas, que sea bastante relativa la obligación de pagar el aguinaldo
y que se haga en fecha o no, así como tantas y tantas otras cosas
que pasan en materia laboral. Y por lo menos a mí me llama
poderosamente la atención que en una nación que ha proclamado a
través de sus autoridades la flexibilización laboral como solución
para que haya más trabajo, precisamente aparezca la regulación del
trabajo en los sectores que podríamos llamar "más poderosos", entre
comillas.
Uno puede aceptar esto y decir: "Bueno, está bien; vamos a regular
la actividad de los agentes inmobiliarios". Pero entonces vamos a
ver cuáles son las razones que invocamos para ello, porque aparecen
como muy importantes.
Mucha de la gente que está alrededor de esto dice algo que, aun con
toda la razón del mundo, no tiene nada que ver con una ley de esta
naturaleza. Concretamente, dicen que está lleno de inmobiliarias
clandestinas que, por lo tanto, están haciendo competencia desleal,
ya que sus costos naturalmente son menores a los de quienes están
instalados. Ese razonamiento es válido; pero aquí no hay un problema
de ley, sino de ineficiencia del Estado. Y yo estoy un poco harto de
sancionar leyes en este país para pagar la ineficiencia de ciertos
sectores del Estado. Digo esto por lo siguiente: el señor Presidente
o cualquiera de nosotros podría tener, de pronto, un garito
clandestino. Allí podrían ir unos pocos a jugar a las cartas, a la
ruleta; eso podría pasar. Pero puedo asegurar que es imposible que
haya una inmobiliaria clandestina, porque la esencia del negocio
está en la publicidad. ¿Cómo se hace para vender una casa o
administrarla si eso no se publicita?
Si uno se preocupa -y yo lo he hecho- de consultar "El Gallito Luis"
-no estoy haciendo ninguna promoción, aunque sería una buena fuente
suplementaria de fondos para el Parlamento- encontrará un montón de
ofertas de propiedades que figuran con un teléfono de una buena
señora o de un buen señor que no paga nada; se limita a mediar en
los contratos: no está instalado, no paga impuestos a las
comisiones, no paga IVA, no paga empleados, ni nada. Naturalmente,
esto es una competencia desleal con respecto a quien sí está
instalado y paga todo eso, pasando por el impuesto de puerta hasta
todo lo que tenga que pagar.
Ahora bien, ¿alguien me puede decir que esto es clandestino, cuando
se publican avisos en el diario de circulación nacional de mayor
venta que hay en este país? No, no es clandestino; simplemente, hay
una ineficiencia del Estado, ya sea silbando, mirando para arriba o
diciendo "Esto no lo vi" -porque puede pasar aquello tan sabio de no
hay peor ciego que el que no quiere ver, ni peor sordo que el que no
quiere oír- que conduce a que haya una competencia desleal. ¿Esta
situación la vamos a arreglar con este proyecto de ley? De ninguna
manera. Va a seguir existiendo gente que ponga un teléfono en el
diario y diga: "Llámenme". ¿A mí qué me importa que la actividad
esté reglamentada o no, si están fallando los controles? Entonces,
lamento decir que este argumento, expuesto con muy buena intención
por quienes lo plantean, no es útil a los efectos de sancionar una
ley de esta naturaleza.
Cuando se dice: "Yo le voy a dar la actividad inmobiliaria en
exclusividad a un grupo de personas", lo cual implica que tendrán su
monopolio y que alguien que no esté inscripto nunca más podrá
ejercerla, ¿a quiénes estoy dejando de lado? Se está diciendo que a
través de un curso en la Universidad del Trabajo algún día se
empezará a generar agentes inmobiliarios o que ya los están
generando. Entonces, a quienes ya son agentes inmobiliarios los
inscribo en el registro, pero, a partir de ahí, nadie más podrá
hacerlo si no cumple el requisito de hacer el curso en la
Universidad del Trabajo. De manera que estamos dejando de lado a los
ingenieros agrimensores -no tengo nada contra los ingenieros, todo
lo contrario, pero otra vez debo nombrarlos- y he aquí que en la
única facultad del Uruguay en la que se enseña a valorar inmuebles
es, precisamente, en la de Ingeniería, donde se forma a los
ingenieros agrimensores. Estos profesionales quedan de lado y no
pueden ejercer ninguna actividad como esta. Ni hablemos de los
escribanos, de los abogados, de los arquitectos y de tantos
profesionales universitarios ligados en su actividad cotidiana a la
administración, la venta, la reventa y el alquiler de inmuebles.
Naturalmente, a cualquiera de ellos y a quienes desempeñan
profesiones afines les ha pasado que hay gente que les dice: "Tengo
esto para alquilar; ¿puede usted ofrecerlo en alquiler?". Sin
embargo, si este proyecto se convierte en ley, esta pasaría a ser
una actividad ilícita.
Hay otro aspecto a considerar, que tiene que ver con los egresados
de la Escuela de Administración de la Universidad de la República,
quienes, precisamente, una de las cosas que aprenden es a
administrar, y eso es algo que también se hace con los inmuebles.
Entonces, debo decir con mucha honestidad que este proyecto me causa
demasiadas dudas. ¿Qué beneficios tienen Juan Pueblo y doña María
con la sanción de una iniciativa de este tipo? ¿Dónde está la
protección al consumidor, sobre lo que tenemos que pensar cuando
hablamos de una ley de este tipo? Naturalmente, cuando regulamos la
actividad de los médicos estamos pensando en el consumidor, para que
cualquier "chanta" no se ponga a operar en cualquier mesa con un
cuchillo de cocina; pero este no es el caso.
Cuando se habla de la clandestinidad, de la especialidad, yo digo
que hay demasiadas profesiones que son muy afines a esto; y
realmente me parece que no está bien inhibirlas de esta actividad
por una ley que da la exclusividad a determinadas personas. Creo que
tampoco eso está bien inscripto dentro de lo que el oficialismo ha
encarado como política económica durante todos estos años.
Hay otros aspectos que me parecen importantes. Creo que este es un
proyecto que tiene dificultades, que presenta errores de redacción.
Por ejemplo, el artículo 13 dice: "Son derechos de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados: A) Ser los únicos
habilitados a reclamar el cobro de comisiones u honorarios por su
actividad.- B) Efectuar tasaciones judiciales o extrajudiciales
[...].- C) Recabar de las oficinas públicas nacionales o municipales
todo informe o certificado necesario [...]", etcétera. Aquí se
entreveran derechos, como el cobro de la comisión -esto parece un
tanto obsesivo, porque figura en muchas disposiciones de este
proyecto-, con otras cosas que no son derechos, sino descripciones
de una tarea determinada. Realmente, no logro concebir cómo viene
este asunto.
Voy a mencionar otras cosas que demuestran cómo este proyecto está
analizado exclusivamente desde el punto de vista de quien ejerce la
actividad de corredor inmobiliario. Esta es la única profesión para
la cual, pasados sesenta días de la vigencia del contrato, este
sigue teniendo efecto. Vamos a dar un ejemplo: yo soy corredor
inmobiliario y el señor Diputado Melgarejo me contrata como tal para
que venda una propiedad de ese club auriverde que se llama Cerrito.
Entonces, me dice: "Te doy esta propiedad y el plazo que
establecemos es de un año". En un año tengo que vender la propiedad
y cobrar la comisión. Este proyecto de ley establece que, terminado
el año, si la propiedad se vende a los sesenta días y el corredor
inmobiliario entiende que tuvo que ver en la venta, por ejemplo
porque presentó al futuro comprador, debe pagársele la comisión
igual. Realmente, este tipo de efectos no los conozco en otra parte
de la legislación; tal vez me desasne alguno y existan, pero me
parece asombroso.
Además, tiene otra frasecita que es de una protección brutal. Si se
contrató por seis meses a un agente inmobiliario, pero yo vendo
porque, por ejemplo, el señor Diputado Rodríguez Altez me dice: "Sé
que tenés en venta la casa; ¿me la vendés?" y yo le digo: "Sí, te la
vendo", en ese caso el agente igual cobra la comisión. ¿Y qué tuvo
que ver? Nada.
Hay otros asuntos que me parecen muy importantes. Se habla de las
obligaciones de los corredores inmobiliarios. En realidad,
obligaciones frente al administrado, a Juan Pueblo, no hay; y pongo
un ejemplo. Voy a vender una casa; como vendedor tengo la obligación
de entregarla en el estado que digo que está. El comprador tiene la
obligación de abonar el precio en las condiciones pactadas. La
escribana o el escribano tienen la obligación de hacer una escritura
correctamente y asumen una responsabilidad profesional muy grande si
cometen algún error; es decir: si omiten un certificado o una firma
les pueden sacar la licencia para ejercer y hasta pueden ser objeto
de otras sanciones mucho más graves. Quiere decir que en este
contrato todos tenemos alguna obligación, además de derechos, porque
la escribana o el escribano van a cobrar sus honorarios por la
actuación; uno va a recibir la propiedad y el otro el dinero.
¿Cuál es la responsabilidad del agente inmobiliario frente a los
terceros? Supongamos que yo -cosa muy común en estos días- hago todo
un negocio con un agente inmobiliario y al dueño jamás lo veo en mi
vida. Cierro el contrato y luego pasa algo en la casa; tenía algún
vicio oculto. ¿A quién le reclamo? Supongamos -como pasa- que voy a
reclamar al agente con el que traté y me dice: "No podemos hacer
nada porque el vendedor está en Estados Unidos y no vuelve más".
Entonces, yo voy a reclamar -con perdón de la expresión- a Magoya o,
como decía un amigo mío, donde cayó el avión. No tengo dónde
reclamar.
Si vamos a votar una ley -este es el meollo de la cuestión- para dar
la exclusividad a un conjunto de ciudadanos -que hoy no tienen; esa
es la realidad objetiva-, a los cuales les damos unos derechos muy
especiales con respecto al resto de la población, inclusive frente a
individuos que están capacitados para esto -ya mencioné qué
profesionales son-, entonces tenemos que exigir algo a cambio. ¿Por
qué doy esto si a mí no me están dando nada del otro lado? ¿Qué me
ofrecen a cambio?
Para que se den todas estas situaciones de monopolio en la actividad
tiene que haber una responsabilidad mayor que la que hoy existe. Si
no, ¿por qué cambio? ¿Qué figurita estoy cambiando? ¿Qué gana la
población con esto? Hay que establecer que el agente inmobiliario
tiene que ser solidariamente responsable con el propietario del
inmueble que se vende, se alquila o lo que fuere, de los vicios
ocultos que existieren y de los cuales debiera tener conocimiento,
empleando la diligencia de un buen padre de familia. ¿Qué quiero
decir con esto? Supongamos que compro una casa a una persona que
está viviendo donde sea; no me digan que en Uruguay este es un
fenómeno extraño porque está lleno de gente que se va y deja sus
propiedades en venta y al dueño verdadero uno nunca lo conoce.
Resulta que se dejó una casa llena de humedad y se la tapó con cal;
esto pasa y es un ejemplo de la vida diaria que se ve en nuestra
actuación profesional. Entonces, a los cuatro meses de que el
individuo compra la casa, empieza a aparecer esa humedad. Va y
plantea que le aparecieron hongos, pero el agente le dice: "El
propietario no está. ¿Yo qué tengo que ver? Arréglese con el
propietario". Por lo tanto, deberíamos decir: "Señor, usted tiene el
monopolio de esta actividad, por lo que alguna responsabilidad debe
tener frente a la persona a la que le vende", porque es el que hace
todo el negocio. No le vamos a pedir que sepa si los cimientos están
bien o mal hechos porque no va a emplear un equipo de rayos X para
ver cómo están, pero sí le vamos a exigir que aquellas cosas de las
que tenga conocimiento las haga saber antes de poner la casa en
venta, empleando la diligencia de cualquier ser sensato.
Vamos a no permitir que se pongan frases de tipo genérico, como
aquella que dice: "El adquirente declara que compra la cosa en el
estado en que se encuentra". Esa frase no debería tener valor en
ningún lado porque a la gente la estafan con eso. Quienes conocen lo
que era la venta de autos hace unos años -cuando no eran tan nuevos
como ahora- saben a lo que me estoy refiriendo. Si comprábamos un
auto y a las seis cuadras pinchaba, no había nada para hacer porque
ya sabíamos las condiciones en las que estaba. Todos tenemos cuentos
al respecto, desde que se ponía cáscara de banana hasta carne picada
en la caja de cambios; todo se hizo en este país. Esto no quiere
decir que todos los vendedores de autos sean iguales; de ninguna
manera. Lamentablemente, inescrupulosos hay en todas las
actividades, y debemos tratar de proteger a la gente de los
inescrupulosos que existan.
En conclusión, si voto este proyecto de ley lo haré a regañadientes.
Voy a presentar un artículo aditivo, que hace meses que lo tengo
pronto porque hace mucho que este proyecto está en la vuelta. Dice
así: "Los agentes inmobiliarios son solidariamente responsables con
los propietarios por los vicios ocultos que tuviere la cosa objeto
del contrato y de los cuales deben tener conocimiento, empleando la
diligencia de un buen padre de familia.- No exonera de esta
responsabilidad la inclusión en el contrato de cláusulas genéricas
como las que establecen que el contratante recibe la cosa en el
estado en que está". Propongo que este aditivo se incluya como
artículo 15 y que luego se siga con el orden.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Ya se ha presentado un aditivo como
artículo 14.
SEÑOR ORRICO.- No hay problema con el número; entre César Batlle y
Luis Batlle no voy a hacer problema.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Es distinto y se lo vamos a remitir para
que lo tome en cuenta.
SEÑOR ORRICO.- Señor Presidente: además, creo que habría que agregar
a la nómina de las profesiones que tienen la exclusividad, las de
ingeniero agrimensor, escribano, arquitecto, abogado y administrador
egresado de la Escuela de Administración de la Universidad que sea.
Estas propuestas que he hecho son clave y sin ellas este proyecto no
va a contar con mi voto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Solicitamos al señor Diputado que remita
por escrito la propuesta a la que hizo referencia.
24.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
Continúa la consideración del asunto en debate.
Tiene la palabra el señor Diputado Rodríguez Altez.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: lamentablemente, no tengo
el honor de compartir, por lo menos, las conclusiones del señor
Diputado preopinante, aunque sí puedo hacerlo con algunos de los
argumentos que manejó y que inclusive me llevan a deducir lo
contrario: la conveniencia de apoyar el proyecto elaborado muy
técnicamente por los señores Diputados Díaz Maynard y Fernández
Chaves que, en algunos aspectos, viene a llenar una vieja necesidad
de intermediación en materia de negocios inmobiliarios en general.
Creo que este proyecto, si bien podría estar enmarcándose dentro del
contexto de la exposición del señor Diputado Orrico, en el sentido
de que obviamente es una limitación, dentro de lo que son las
facultades del Parlamento, a los derechos individuales establecidos
en el artículo 7° de la Constitución de la República, contrariamente
a lo que se ha sostenido apunta a otros aspectos que hoy resulta más
que necesario resaltar.
En primer lugar, comparto que aquí no se combate el negocio
clandestino de intermediación. El ejemplo de "El Gallito Luis" es
más que categórico; es cierto. Lo que aquí precisamente se está
buscando es la protección del consumidor. Porque lo más grave está
en que una llamada telefónica, una intermediación clandestina o
cuasi clandestina, genera los mismos derechos, si se va a la órbita
judicial, que los de una inmobiliaria instalada que cumple con toda
la reglamentación vigente en materia de BPS, impuestos, etcétera.
En segundo término, creo que aquí tampoco está enfocado el tema de
la flexibilización laboral, que también puedo compartir con el
legislador preopinante. Precisamente, lo que podría estar en
discusión es si entramos en una nueva regulación, si estamos
agregando regulaciones, y no es eso lo que se busca con este
proyecto.
Paradójicamente, traigo a colación una anécdota que me parece más
que interesante. Recuerdo que en el período pasado, cuando se
presentó un proyecto más sintético pero en la misma línea, el actual
Presidente de la República, el doctor Jorge Batlle, que era Senador,
hizo la objeción de que no debía seguirse regulando, generando más
regulaciones. Cuando se explicó en aquel momento, por nosotros y por
el actual Diputado Fernández Chaves, cuál era el alcance de esta
norma, el propio Presidente de la República, siendo Senador,
reconoció que, precisamente, aquí lo que se busca es jerarquizar la
actividad de los agentes inmobiliarios. Lo que se busca es dar
seguridad a la mediación; lo que se busca con este proyecto -ahora
me siento más respaldado porque está ingresando a Sala su autor, el
señor Diputado Díaz Maynard- es agregar seguridades jurídicas,
innovando en algo que hace mucho tiempo la jurisprudencia ha llevado
adelante, que es el reconocimiento del contrato de mediación.
Por consiguiente, en lo que tiene que ver con la fundamentación
general y con el tratamiento general de este proyecto, desde ya
adelanto mi opinión favorable porque, reitero, considero que en el
futuro esto va a significar algo similar a lo que aconteció con los
rematadores públicos.
Los rematadores públicos también están en una actividad reglamentada
por ley y por decretos que no solo aseguran a quienes ejercen esa
profesión el derecho a cobrar, sino que también les generan
obligaciones, que son garantías para los particulares, garantías
para los administrados. Sería un grave error del Parlamento recorrer
hoy un camino distinto y analizar el proyecto por lo adjetivo y no
por lo sustancial. Lo sustancial del proyecto no es estar hoy
ingresando en la competencia de carreras universitarias que, por
cierto, están reglamentadas. Si no se va a la Universidad, si no se
tiene un título, no se puede ejercer la profesión. Esa es la mayor
reglamentación que puede existir. Lo que aquí se está buscando es
asegurar en la intermediación inmobiliaria un mínimo de garantías,
fundamentalmente para los administrados.
En definitiva, la última consecuencia que tiene este proyecto de ley
es asegurar que cualquier negocio o cualquier actuación como las que
se mencionaban -puedo compartir los ejemplos-, mañana no genere un
reclamo judicial de cualquier persona que se acercó y dijo: "Mire:
hay un apartamento a la venta; hay una casa y puede ir a verla".
También puede ocurrir que esta persona, que simplemente acompañó a
alguien y le mostró un determinado negocio inmobiliario, al poco
tiempo -inclusive con más márgenes que los que hoy se establecen en
este proyecto-, genere un reclamo de una obligación personal de
deuda por la intermediación que, reitero, más allá de este proyecto
de ley, hoy ya está reconocida a nivel judicial. Esto ha sido
reconocido por algunos doctrinos e importantes juristas -el doctor
Gamarra lo define muy precisamente como intermediación- que han
dicho que esto que hoy se incorpora a la Cámara como proyecto de ley
ya existe en el marco del derecho general, del derecho positivo
vigente, del derecho civil vigente.
En definitiva, desde el punto de vista general, reitero que hoy no
estamos ante un tema de regulación; estamos ante un tema que implica
jerarquizar la labor del corredor inmobiliario. Tampoco estamos ante
la protección de un grupo de presión o de un grupo de interés, ni
somos eventuales interesados en mantener un monopolio de esta
actividad, sino que, por el contrario, como se dice en el propio
proyecto, lo que se busca es que aquellas personas que se capaciten
a través de un curso de UTU, que ya está vigente y se está llevando
adelante, tengan una garantía en el futuro. No estamos tampoco
tratando un tema de flexibilización laboral, porque acá lo que se
está regulando, precisamente, es la actividad empresarial. No se
trata de un derecho del trabajador, sino que lo que se está buscando
es que en la actividad empresarial también existan garantías para el
consumidor.
Este proyecto de ley se inscribe dentro de lo que ha sido el
contexto de modernización de la legislación civil, del derecho civil
uruguayo. Creo que sería un complemento adecuado de lo que es la
actual ley de protección al consumidor. Inclusive, si este
Parlamento tiene un debe es el de profundizar esas normas. Creo
además que si la Cámara de Diputados hoy da media sanción a este
proyecto, está agregando un elemento positivo a la legislación.
Espero que lo que hoy se diga aquí no sea un obstáculo mañana para
que en el Senado se rechace este proyecto o se lo deje dormir en una
carpeta, como ya ha acontecido con otros similares, atinentes a este
mismo tema u otros parecidos.
Por consiguiente, si bien el señor Diputado Orrico me convenció con
su argumentación acerca del abigeato -reitero que por ingresar
recientemente a la Cámara no estuve cuando se analizaron los dos
proyectos que elaboró la Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración-, hoy lamento no compartir su
conclusión, aunque sí comparto muchos de sus argumentos. También
digo que esos argumentos me han llevado a apoyar este proyecto, sin
perjuicio de agregar -y termino la fundamentación en general- que
incorporaré -no sé si el señor Diputado Díaz Maynard me acompañará-
unas breves modificaciones. Una de ellas es de redacción. Cuando en
el artículo 1° se habla de "enajenación y arrendamiento" creo que la
conjunción "y" debería sustituirse por "o", porque si no podría
quedar afuera quien solo realice compraventa o quien solo realice
arrendamiento.
En el mismo sentido me parece que quedó por el camino una de las
cosas que más debemos proteger: la administración onerosa de los
edificios. Este es un tema que a diario genera problemas.
¿Qué quiero decir con esto? Que, teniendo en cuenta la modificación
que se sugiere en el artículo 1° -la haré llegar al autor del
proyecto de ley-, no se puede dejar afuera la administración
onerosa, la que no se hace por un grupo de vecinos que integran la
comisión del condominio, sino por alguien a quien se contrata. Es
allí donde se genera la mayor cantidad de problemas. Estas personas
tendrán que estar registradas y sujetas a este estatuto, que no será
del todo riguroso -tal como señalaba el señor Diputado Orrico-, pero
es un principio a partir del cual se tendrá una regulación legal
para buscar responsabilidades.
En tercer lugar, creo que ha quedado por el camino un tema que es
caro, sobre todo, a los Diputados que tenemos vínculos con
departamentos de turismo. Si se aprueba este proyecto tal como viene
-y posteriormente se transforma en ley-, derogará disposiciones
vigentes en materia de regulación que se han llevado adelante a
través de la ley de turismo y que hasta ahora han sido sumamente
útiles. Me refiero a la necesidad de que los intermediarios o
corredores inmobiliarios, cuando también operan como prestadores
turísticos en zonas turísticas, estén inscriptos en el Ministerio de
Turismo a efectos de exigirles, como condición previa, una fianza
suficiente como para proteger a los turistas que a veces alquilan
por treinta o quince días -lamentablemente, cada vez los plazos son
más cortos- para que no sean perjudicados y sí tengan a dónde
recurrir. En tal sentido mocionaremos para agregar un artículo -que
a nuestro entender debería ser el artículo 24, corriendo la
numeración de los subsiguientes- en el que se establezca que sin
perjuicio de la inscripción en este Registro -que es la principal
finalidad que tendrá este proyecto de ley-, exista otro Registro en
el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social en el que deban
inscribirse todos los agentes inmobiliarios para poder ejercer el
derecho de cobro y, en el caso de ser prestadores turísticos,
también se mantenga la situación actual.
Es cuanto queríamos manifestar, sin perjuicio de que en el análisis
particular de las disposiciones podríamos acompañar algunas de las
sugerencias manifestadas por el señor Diputado Orrico.
25.- Levantamiento de la sesión.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Dese cuenta de una moción de orden
presentada por los señores Diputados Gabriel Pais, Trobo, Falero y
Orrico.
(Se lee:)
"Mocionamos para que se levante la sesión a la hora 19".
——Se va a votar.
(Se vota)
——Veintinueve en treinta y cinco: AFIRMATIVA.
26.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
Continúa la consideración del asunto en debate.
Tiene la palabra la señora Diputada Percovich.
SEÑORA PERCOVICH.- Señor Presidente: nosotros discutimos mucho este
proyecto en la Comisión de Constitución, Códigos, Legislación
General y Administración, y también en nuestra bancada. Al
principio, el proyecto original nos merecía muchas dudas -como lo ha
expresado el señor Diputado Orrico-, aunque todos estábamos seguros
-también en nuestra bancada- de que era necesario dar un mínimo de
regulación al funcionamiento de esta área de servicios, a efectos de
proteger a los consumidores. Reitero que estábamos de acuerdo en que
debía existir un mínimo de reglamentación.
Presentamos muchísimas modificaciones, haciendo una permanente
referencia a la ley sobre defensa del derecho del consumidor -nos
pareció un agregado central-, y a la protección -como señalaba el
señor Diputado Rodríguez Altez- de los emprendimientos de corredores
inmobiliarios que tiene una normativa especial, sobre todo los del
sur, que están cubiertos especialmente en los plazos en que se
desarrolla la temporada turística.
Debemos decir que en la Comisión se recogieron todas nuestras
propuestas -excepto una o dos, que serán presentadas por el señor
Diputado Orrico-, que forman parte del cuerpo del proyecto que ha
llegado a Sala y que nosotros acompañamos. Creemos que esta
iniciativa es sensiblemente mejor que la propuesta presentada por
los propios interesados.
También sabemos que ha habido algunas críticas a las modificaciones
que introdujimos en la Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración porque se pretendía una
legislación mucho más laxa, pero, de acuerdo con el objetivo que nos
habíamos fijado, entendemos que este marco realmente protege -sobre
todo- a los usuarios de esos servicios que, con relación a este
tema, eran nuestra gran preocupación.
Por lo tanto, vamos a acompañar esta iniciativa y debo agregar que
nos han parecido sensatas las propuestas del señor Diputado
Rodríguez Altez.
Muchas gracias.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra la señora Diputada
Saravia Olmos.
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Señor Presidente: tal como se ha manifestado
aquí, este proyecto ha sido largamente debatido en la Comisión de
Constitución, Códigos, Legislación General y Administración, y si
bien en él no aparece mi firma sino la de mi suplente, lo
acompañaré, aunque tengo algunas dudas.
Creo que todos tenemos dudas porque es un tema delicado, serio,
complejo, sobre el que debemos adoptar una decisión respecto a si
legislamos, si tratamos de ordenar algo de todo esto, o si dejamos
las cosas tal como están actualmente.
Si bien es cierto que hay argumentos fuertes en ambos sentidos y que
en ese ámbito el régimen actual es de total libertad, después de una
larga meditación he llegado a la conclusión de que es preferible
tener un ordenamiento y una legislación en esta materia. Tal como ha
manifestado quien me precedió en el uso de la palabra, la señora
Diputada Percovich, debemos tener en cuenta la cantidad de gente que
se ve perjudicada -ahora se habla mucho del derecho de los
consumidores-, es decir, quienes utilizan estos servicios, que
muchas veces se ven burlados en su buena fe.
Todos hemos presenciado esas "inmobiliarias fantasma" -lo digo entre
comillas- que aparecen y desaparecen, y luego nadie se hace
responsable de nada. Todos hemos visto cómo muchas veces se
fraccionan lugares y se ponen a la venta, y luego desaparecen
quienes cobraban las cuotas, que sin mucha formalidad daban unos
papelitos como recibos a quienes las pagaban. En ocasiones esas
personas que pagaban se encontraban con la triste realidad de que
estuvieron pagando algo y de que no son dueñas de nada -a veces se
venden cosas que no estaban en condiciones de ser vendidas-,
teniendo que recurrir a un abogado y dar miles de vueltas para hacer
muchos trámites. Entonces, frente a todo eso creo que es necesario
tomar alguna medida.
Quizás esto no sea perfecto y se pueda mejorar, pero por lo menos es
un paso para intentar organizar algo que en este momento está dejado
totalmente a la libertad y a la conciencia de la gente. A veces
vemos cosas muy tristes, vemos a mucha gente estafada.
Tal vez este proyecto se pueda mejorar -en ese sentido,
acompañaremos la propuesta del señor Diputado Rodríguez Altez y
estamos dispuestos a considerar los aditivos presentados-, pero en
la disyuntiva de dejar las cosas como están o intentar legislar,
preferimos lo último. Por lo tanto, vamos a acompañar este proyecto
de ley.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Si no se hace uso de la palabra, se va a
votar si se pasa a la discusión particular.
(Se vota)
——Veinticuatro en treinta y tres: AFIRMATIVA.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra para fundar el voto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: hemos votado este proyecto porque
estamos convencidos de que en el país hay una situación caótica en
materia de administración de propiedades, en el sistema de
tasaciones y en lo que tiene que ver con las seguridades para
aquellos que adquieren o pretenden adquirir una propiedad y que, en
definitiva, terminan adquiriendo nada más que un papel sin valor.
Podríamos poner mil ejemplos de situaciones de gente que ha comprado
-no se sabe a quién ni cómo- terrenos que fueron vendidos en varias
oportunidades -una, dos y hasta tres veces- o carteras enteras de
terrenos inexistentes en lugares inexistentes. Creemos que es hora
de dar seriedad a todo el negocio inmobiliario.
Además, en un país en el que uno de sus mayores recursos financieros
es el turismo tienen que existir normas que den garantías a quienes
nos visitan y realizan gastos. En efecto, en la temporada pasada el
país recaudó US$ 600:000.000 o US$ 700:000.000 y nosotros no tenemos
nada que dé garantías al turista, por lo menos en materia de
contratos de arrendamiento.
Por lo tanto, este proyecto que hemos votado en general y que
estamos dispuestos a discutir en particular nos parece absolutamente
imprescindible no solo para quienes trabajan en esta área, sino
también para quienes utilizan el sistema, que son quienes terminan
siendo perjudicados por gente inescrupulosa que, utilizando el
título de inmobiliaria, de oficina o como quiera llamársele, termina
vendiendo cualquier cosa, a cualquier precio, sin ningún tipo de
derecho. Me parece importante que empecemos a poner coto a estas
prácticas, que tanto mal han hecho al país y a tantos ciudadanos.
SEÑOR BARÁIBAR.- Pido la palabra para fundar el voto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR BARÁIBAR.- Señor Presidente: no he votado este proyecto porque
comparto absolutamente los fundamentos expuestos por el señor
Diputado Orrico. No obstante, se ha planteado una serie de aditivos
que podrían generar algunos beneficios razonables y que, si se
incorporaran al proyecto, ofrecerían garantías al usuario, que es
para lo que se pretende legislar.
Creo conocer bastante el negocio de los corredores inmobiliarios. El
señor Diputado Falero se refería a algunos casos de estafa; eso está
fuera de todo mercado y es una situación de hecho que se da
fundamentalmente en las zonas marginales, donde opera gente que,
inclusive, si hubiera una ley, seguiría actuando porque
prácticamente lo hace fuera de la ley.
El régimen de mayor libertad de acceso a los arrendamientos y a la
venta de propiedades, siempre y cuando se realicen con todos los
requisitos que establece la ley y, sobre todo, con la necesaria
intervención de los profesionales, hoy está razonablemente
protegido. Mi impresión es que este proyecto, más que garantizar los
derechos del usuario o del consumidor, intenta cerrar el paso al
ejercicio de una profesión a gente que no tenga el poder adquisitivo
o las posibilidades que tiene otra. En estas circunstancias, cuando
se habla, como bien dijo el señor Diputado Orrico, de la
flexibilización laboral y de la posibilidad de acceso de los
usuarios en condiciones de menor restricción, llama la atención que
se establezcan,
precisamente, restriccciones.
Por estos fundamentos, no acompañamos la iniciativa, pero estaremos
atentos al desarrollo de la discusión particular para decidir si
votamos o no cada uno de los artículos.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- En discusión particular.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra para una cuestión de procedimiento.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: algunos señores Diputados han
anunciado que presentarán una serie de aditivos o modificativos del
articulado. Este proyecto es de larga data; viene informado y fue
analizado profundamente por la Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración, tal como lo manifestara la
señora Diputada Percovich, que la integra.
Sinceramente, estaría dispuesto a votar los artículos como están,
pero no los aditivos, simplemente porque no los conozco. Entonces,
preferiría que se presentaran a la Mesa todas las modificaciones que
los señores Diputados entiendan del caso, para que, una vez que
estemos en conocimiento de ellas, podamos ingresar a la discusión
particular. De lo contrario, a mi juicio, estaríamos haciendo un
trabajo incorrecto, es decir, estaríamos supliendo en la Cámara el
trabajo de la Comisión, que duró bastante tiempo.
En función de esto, propongo que se presenten los aditivos, se
distribuyan y se retome la discusión particular de este proyecto
mañana, ya en conocimiento de todas las modificaciones.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Quizás algún señor Diputado pueda
complementar la propuesta del señor Diputado Falero, mocionando para
considerar ahora el décimo punto del orden del día y postergar para
mañana la consideración de este asunto, incorporándolo como primer
punto del orden del día.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: hace mucho tiempo que
venimos considerando este proyecto y la Comisión lo ha analizado
profundamente. Existen algunas modificaciones de texto, propuestas
por el señor Diputado Rodríguez Altez, que no hacen al fondo del
asunto.
Creo que debemos salir de este tema de una vez por todas. Así que
tratemos los artículos lo más pronto posible, por lo menos
considerémoslos por grupos, porque no hay capítulos. Propongo seguir
adelante con el tratamiento del tema.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Como notoriamente no hay consenso, vamos
a proceder a la discusión particular del articulado.
Para el artículo 1°, por un lado, tenemos la propuesta de la
Comisión; por otro, una modificación que entendíamos que había sido
aceptada por sus miembros, solo para sustituir la conjunción "y" por
"o", haciendo referencia a la enajenación y arrendamiento de bienes
inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio. Además, hay un
sustitutivo que incorpora también la "administración onerosa de
edificios de apartamentos o complejos habitacionales".
Léase el artículo 1° tal como viene de la Comisión.
(Se lee)
——En discusión.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: voy a votar el artículo tal como
viene de la Comisión.
La conjunción "y" ubicada donde está no implica que sea
simultáneamente enajenación y arrendamiento; puede ser una cosa o la
otra. Es simplemente una forma descriptiva de expresar las dos
cuestiones.
Ahora bien, la administración onerosa de conjuntos de viviendas,
apartamentos, etcétera, no debería ser considerada en este momento.
En el caso de ser analizada ahora, tendríamos que reflexionar un
poco más con respecto al tema; para mí, no tiene que ver con el
articulado.
Por lo tanto, voy a votar el artículo 1° tal como viene de la
Comisión y con la convicción de que esta hizo un trabajo correcto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Como se encuentran presentes en Sala
varios miembros de la Comisión, la Mesa quiere consultarlos.
Hay una modificación que parecería menor, pero que no deja de ser
sustancial, en lo que hace a la definición, puesto que dice que se
consideran corredores inmobiliarios aquellas personas físicas que
median en la enajenación y arrendamiento de bienes. En la Mesa
entendimos que se aceptaba el temperamento de cambiar la conjunción
"y" por "o". De esa manera quedan comprendidos aquellos que
desempeñen una u otra actividad, o las dos, pero no las dos en
conjunto.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Quisiera saber cómo quedaría redactado.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Léase por Secretaría el artículo tal
como quedaría redactado.
(Se lee:)
"Artículo 1°. (Concepto).- Considéranse corredores inmobiliarios las
personas físicas que median en la enajenación o arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio".
——Léase por Secretaría el sustitutivo del artículo 1° presentado por
el señor Diputado Rodríguez Altez, que consideraríamos después de
votar este, como corresponde reglamentariamente.
(Se lee:)
"Artículo 1°. (Concepto).- Considéranse corredores inmobiliarios las
personas físicas que median en la enajenación o arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio o
administración onerosa de edificios de apartamentos o complejos
habitacionales".
SEÑOR ORRICO.- Señor Presidente: ¿se podría repetir la lectura de
ese artículo?
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Léase nuevamente el artículo
sustitutivo.
(Se vuelve a leer)
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: el fundamento del
sustitutivo es sencillo. Las actividades esenciales de los agentes
inmobiliarios hoy son tres: intermediación en las ventas,
intermediación en los arrendamientos y administración de edificios.
Es quizás esta última tarea la que genera mayores problemas cuando
se hace en forma onerosa, como se establece en el sustitutivo.
¿Por qué se establece el sustitutivo en esos términos? Porque hoy
está vigente la ley de propiedad horizontal, que dice expresamente
que el condominio se rige por una comisión de vecinos o de
copropietarios. Indudablemente, esa no estaría incluida ni se
modificaría. Pero a diario vemos que en los edificios, además de esa
comisión de vecinos, se da esa tarea a un administrador que, por lo
general, maneja mucho dinero, no solo de los gastos comunes, sino
también de los fondos de reserva. En lo personal, considero que
sería un grave error dejar fuera esa actividad que es, quizás, de
las que generan mayores problemas porque, más allá de alguna
diferencia en el texto o en las consideraciones que se han realizado
en Sala sobre los distintos artículos, ha habido una coincidencia
general de todos los legisladores que han opinado hoy acerca de la
necesidad de que exista un mínimo de reglamentación, un mínimo de
regulación. Reitero: sería un grave error que quedara fuera de esta
ley nada más y nada menos que la administración de los edificios y
de los conjuntos habitacionales.
No quise agregar una precisión más clara haciendo alusión a la ley
de propiedad horizontal porque, precisamente, de esa manera
estaríamos generando un problema técnico-jurídico mucho más
profundo. Se habla genéricamente de edificios de apartamentos o de
complejos habitacionales; y se engloba, también de manera genérica,
a todas las situaciones de administradores que cumplen su tarea para
cobrar un honorario, no los que lo hacen en forma gratuita.
SEÑORA BARREIRO.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Sí, con mucho gusto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Puede interrumpir la señora Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: estoy de acuerdo con regular la
administración onerosa de propiedades, pero no comprendo cómo se
compagina esto con el resto de la ley. Aquí se crea un registro
nacional de corredores inmobiliarios. Ahora bien: un administrador
de propiedades no tiene por qué ser corredor inmobiliario. Quizás
haya que modificar otras partes del proyecto de ley. No cumple la
misma función un corredor que intermedia en una compraventa o en un
arrendamiento, que aquel que administra propiedades, puesto que es
una gestión permanente y un poco diferente. Por lo tanto, habría que
modificar otras partes del proyecto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Puede continuar el señor Diputado
Rodríguez Altez.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: la conclusión inmediata de
este sustitutivo es que el administrador de edificios pasa a ser
corredor inmobiliario. ¿Qué consecuencias tiene esto? Primero, que
va a estar en un registro; segundo, que va a estar sujeto a las
prohibiciones y a la reglamentación general de la ley; y tercero -lo
más importante-, que solo ese podrá cobrar por la administración.
Quien no esté inscripto, quien no esté en situación regular, quien
no pague al BPS y las obligaciones fiscales, no podrá tener el
derecho de cobro. Eso quedó muy claro en la intervención del señor
Diputado Orrico. Por eso decía que, si bien discrepábamos en la
conclusión, no lo hacíamos con algunos de los fundamentos que el
señor Diputado planteó. Precisamente, la gran diferencia que
existiría a partir de este proyecto de ley es entre quienes
eventualmente pueden acudir a la Justicia para un cobro de
honorarios por ejercer una de las actividades que hoy regulamos, y
quienes no podrían acudir de aquí en más, salvo que argumentaran
otro tipo de negocio jurídico, otro tipo de contrato, pero no el de
la intermediación, el de la intervención en el arrendamiento ni el
de la administración de edificios.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- La Mesa quiere informar al señor
Diputado Orrico que está procurando obtener la información relativa
a la existencia de un registro de administradores de edificios que
está vigente. El Presidente en ejercicio recordó que es el
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social el que tiene a su cargo
dicho registro. Por lo tanto, estamos imprimiendo esa disposición.
SEÑORA RODRÍGUEZ ALZUGARAY.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra la señora Diputada.
SEÑORA RODRÍGUEZ ALZUGARAY.- Señor Presidente: quería presentar mis
respetos a todos los compañeros de Cámara y al señor Presidente.
Esta es la primera vez que hago uso de la palabra, aunque no la
primera que integro esta Cámara. Tal vez mi exposición desorganice
un poco el debate y esta no sea la oportunidad de hacer este
planteo, pero, en cuanto a la observación que se hizo con respecto a
la conjunción "y" en el artículo 1° en relación con la enajenación y
el arrendamiento, quería expresar que creo que corresponde que se
establezca "y/o" para incluir una actividad, la otra o ambas, porque
un corredor inmobiliario se puede dedicar a ambas cosas o a una u
otra.
En cuanto a la observación de incluir a los administradores de
edificios, creo que se trata de una actividad que ya está regulada
por la ley de propiedad horizontal, de la que surgen derechos y
obligaciones. Además, hay un registro. Asimilar la definición de
administrador de un edificio o de un conjunto habitacional con la de
un corredor inmobiliario no me parece pertinente, porque son
actividades distintas.
Nada más.
SEÑOR ORRICO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR ORRICO.- Señor Presidente: todos sabemos lo difícil que es
hablar por primera vez, pero la colega lo ha hecho muy bien.
Quiero decir que si ese artículo 1° tuviera el aditivo que tiene,
complementado con lo que dispone el artículo 6°, que es el que
establece los requisitos para obtener la matrícula, y la disposición
transitoria que está incluida en el artículo 24, resultaría ser que
los únicos que pueden administrar edificios son los corredores
inmobiliarios, o por lo menos así queda dicho y así lo ha
establecido el propio proponente. Por lo tanto, tendríamos el
absurdo de que un contador público, que tiene seis años de estudios
en la Facultad de Ciencias Económicas, no puede administrar un
edificio que tiene $ 300 de gastos mensuales y sí puede administrar
una empresa de US$ 100:000.000. Realmente, me parece que esto así no
va.
Cuando se otorga monopolio a una actividad hay que tener mucho
cuidado con lo que se hace. En primer lugar, los corredores
inmobiliarios son mediadores en arrendamientos, en ventas y,
eventualmente, también administran, como parte del rubro; eso no lo
dudo. Pero las oficinas contables, los estudios contables, entre las
actividades que realizan, administran propiedades. Entonces, no
puede dejárselos afuera. Es ridículo que dos años de estudio en una
escuela técnica valgan más que seis años de Facultad.
Entonces, cada vez que se dicen estas cosas, yo me pongo un poco más
nervioso, porque acá se está aprobando normas, sosteniendo que las
finalidades que tiene el proyecto son bárbaras, pero ninguna se
cumple con esta iniciativa; absolutamente ninguna. Acá Juan y Juana
Pueblo no tienen absolutamente nada que ver con esta historia. A
Juana Pueblo le van a seguir haciendo las mismas cosas que hasta
ahora porque, lamentablemente, para delinquir y estafar siempre va a
haber buenos tipos. ¡Ojalá que estas cosas se arreglaran solamente
con leyes! Además, no se ve cuáles son las garantías que tienen los
consumidores frente a un proyecto de este tipo. Yo no las veo. Una
iniciativa de este tipo tiende a disimular las graves flaquezas que
el Estado tiene en el control de las actividades. Eso es así. Esto
es como el contrabando. No creo que haya gente vendiendo cosas de
contrabando en ferias y nadie sepa dónde están. Tampoco creo que
haya inmobiliarias clandestinas; no me lo creo. Esto es falso. Hay
una Dirección General Impositiva que hasta ahora, aunque se observan
enormes esfuerzos por parte de su actual Director -voy a decir las
cosas con mucha nobleza-, ha silbado para arriba no solo con
relación a este tema, sino a tantos otros, por lo que es imposible
que se celebren contratos en forma clandestina y, sin embargo, hay
competencia desleal. Esto no es lo correcto, así como no lo es
tampoco que el caos inmobiliario, si es que lo hay -esa no es una
expresión mía-, se vaya a resolver con una ley de este tipo, que lo
que hace es otorgar monopolios de actividad. Además, los aditivos
que se están agregando dan más monopolio, frente a gente con mucha
mayor formación académica que la que aquí está apareciendo.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- La Mesa informa a los señores Diputados
que está presente en la barra una delegación de la localidad de Fray
Marcos, departamento de Florida, a la que damos la bienvenida.
SEÑOR LACALLE POU.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: hay una tercera modificación
presentada por nuestra colega, que también se puede someter a
votación.
SEÑOR PAIS (don Ronald).- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR PAIS(don Ronald) .- Señor Presidente: muy brevemente quiero
decir que entendí el espíritu que animaba la intervención de nuestra
colega, pero creo que con la conjunción "o" quedan contempladas
todas las situaciones, porque si se dan las dos están contempladas
en cualquiera de los dos términos, el que está colocado previamente
a la conjunción "o" y el que está colocado después.
Entonces, me parece que lo mejor sería mantener la conjunción "o",
con lo que creo haber percibido que están de acuerdo los miembros de
la Comisión.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Si no se hace uso de la palabra, se va a
votar el artículo 1° tal como vino de Comisión, sustituyendo la
conjunción "y" por "o".
(Se vota)
——Veintiocho en treinta y nueve: AFIRMATIVA.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra para fundar el voto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: los dos artículos serían
excluyentes. Al votarse el artículo tal como vino de Comisión, el
sustitutivo queda anulado. Por consiguiente, si no entendí mal, se
aprobó el artículo como vino de la Comisión, pero con la conjunción
"o".
Quiero agregar dos fundamentos muy sencillos. No apoyé este artículo
porque estoy influenciado por un viejo profesor de Idioma Español
que decía que esa expresión no era correcta, aunque hay que
reconocer que es de uso frecuente.
En cuanto al tema de la administración, me queda la gran duda porque
yo entendí, en alguno de los planteos que se hicieron en Sala, que
se iban a agregar otros aditivos que por lo visto quedaron por el
camino; precisamente, el referido a los administradores egresados de
la carrera de Administración de Empresas, a los contadores públicos
y todos aquellos que estaban igualmente capacitados. Por lo visto,
esos aditivos quedaron por el camino.
Reitero que lo que me parece más grave es que uno de los problemas
realmente importantes que existen hoy en materia de protección al
consumidor está en la administración de edificios, en el manejo de
los fondos de reserva, en el manejo de grandes cantidades de dinero
de las que, a veces, los usuarios, los propietarios, no tienen
conocimiento. Esta era una forma de empezar a caminar, aun cuando se
corrigiera alguno de los artículos, como el 6° y algún otro que se
mencionó en Sala.
SEÑOR AGAZZI.- Pido la palabra para fundar el voto.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR AGAZZI.- Señor Presidente: voy a fundar el voto porque quiero
dejar sentado un razonamiento.
El artículo 1° dice: "Considérase corredores inmobiliarios",
etcétera; lo que ya se leyó.
Esto, en realidad, no es una respuesta al problema que acá se
analizó, ni a lo que dice la exposición de motivos. Acá hay un
problema con la forma en que se denominan las leyes. Frecuentemente
he encontrado este problema, y es esto lo que quiero plantear. Por
lo que se expresó en Sala y se discutió, voté el artículo con la
redacción que venía de Comisión, pero en realidad lo que dice la
exposición de motivos y a lo que se han referido los distintos
Diputados miembros de la Comisión que han trabajado en este tema es
que el problema refiere a la importancia económica y social que
tiene la actividad. Esta ley se refiere a la actividad. En mi
modesta opinión -no soy abogado-, en realidad, este proyecto de ley
no debería llamarse "Corredores inmobiliarios", que son personas,
sino que el motivo de esta norma es la enajenación y arrendamiento
de inmuebles.
Creo que para arreglar el problema de la enajenación y el
arrendamiento de inmuebles que hay en este momento, se debe regular
una figura. Pero el objetivo de la ley no es el corredor
inmobiliario, sino la enajenación y el arrendamiento de inmuebles.
El artículo 1° ya está escrito y comienza diciendo: "Considéranse
corredores inmobiliarios [...]". Pero quiero compartir que este
artículo podría estar redactado de otra forma, como ser: "La
actividad de enajenación o arrendamiento de bienes inmuebles urbanos
o rurales y casas de comercio será realizada por personas físicas
denominadas corredores inmobiliarios". Quiere decir que se puede
escribir de una manera o de otra.
Digo que lo voté porque entendí el problema. Pero, a mi juicio, la
ley no se refiere a una categoría de personas, sino a la enajenación
y arrendamiento de inmuebles.
Esta es la constancia que quería dejar al votar afirmativamente todo
el proyecto de ley y también este artículo.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Léase el artículo 2°.
(Se lee)
——En discusión.
SEÑOR LACALLE POU.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: a fin de acelerar el trámite,
si no se pretende reformar ningún artículo, quizás se podrían votar
en bloque.
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Dentro de un minuto se va a levantar la
sesión, porque se resolvió hacerlo a la hora 19. Tenemos el problema
de que hay sustitutivos para los artículos 6°, 11, 13 y 14.
(Murmullos)
SEÑOR LACALLE POU.- ¿Me permite, señor Presidente?
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: de acuerdo con lo que la
Presidencia informa, pretendemos que se voten en bloque aquellos
artículos sobre los cuales no hay aditivos ni sustitutivos, porque
simplemente debería existir la posición a favor o en contra. La
propuesta va dirigida a adelantar camino.
(Campana de orden)
SEÑOR PRESIDENTE (Alonso).- Siendo la hora 19, se levanta la sesión.
(Es la hora 19)
Cr. ÁLVARO ALONSO
1er. VICEPRESIDENTE
Dr. José Pedro Montero Dra. Margarita Reyes Galván
Prosecretario Secretaria Relatora
Mario Tolosa
Director del Cuerpo de Taquígrafos
Dep. Legal N° 322.569/01
Impreso en la División Ediciones
de la Cámara de Representantes
DIARIO DE SESIONES - Cámara de Representantes
NÚMERO 3203 MONTEVIDEO, MIÉRCOLES 12 DE MAYO DE 2004
22ª SESIÓN
PRESIDEN LOS SEÑORES REPRESENTANTES
DOCTOR JOSÉ AMORÍN BATLLE
(Presidente)
CONTADOR ÁLVARO ALONSO
(1er. Vicepresidente)
Y DOCTOR LUIS JOSÉ GALLO IMPERIALE
(4to. Vicepresidente)
ACTÚAN EN SECRETARÍA EL TITULAR DOCTOR HORACIO D. CATALURDA
Y LOS PROSECRETARIOS DOCTOR JOSÉ PEDRO MONTERO Y SEÑOR ENRIQUE
SENCIÓN CORBO
XLV LEGISLATURA QUINTO PERÍODO ORDINARIO
ORDEN DEL DÍA
15 y 17.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
(Ver 21ª sesión)
— Continúa la discusión particular.
— Aprobación. Se comunicará al Senado
— Texto del proyecto aprobado
15.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
Se pasa a considerar el asunto que figura en tercer término del
orden del día: "Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad)".
Continúa la discusión del artículo 2°.
(Texto del artículo:)
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: en el día de ayer
presentamos una serie de artículos sustitutivos que apuntaban, en
esencia, a aclarar algunas de las disposiciones, más que a modificar
su sustancia.
En realidad, la única modificación importante que queríamos
introducir, que fue desechada en el día de ayer, tenía que ver con
la administración como facultad de los agentes inmobiliarios. Por
consiguiente, si se me permite, voy a retirar los artículos
sustitutivos a efectos de agilitar la aprobación del proyecto de
ley. Inclusive, ayer se presentó una moción para votar en bloque
algunos artículos, y con los artículos sustitutivos estaríamos
generando un inconveniente que no se podría salvar.
Solicito que se consideren retirados los artículos sustitutivos.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Entonces, han sido retirados los
artículos sustitutivos que había presentado el señor Diputado
Rodríguez Altez.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: propongo que se suprima la
lectura de todos los artículos y que se voten en bloque, con
excepción de aquellos artículos que tengan aditivos o
modificaciones.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- El señor Diputado Borsari Brenna
ha solicitado la supresión de la lectura y la votación en bloque de
todos los artículos, es decir, desde el artículo 2° hasta el 25,
inclusive, con excepción de los artículos 6°, 14 y 15.
Por lo tanto, se votarían en bloque los artículos 2° a 5°, 7° a 13,
y 16 a 25, que es el último.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- ¿Me permite, señor Presidente?
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: solicito que también se
desglose el artículo 11, porque puede plantear alguna cuestión que
sería bueno que la Cámara discutiera.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- En consecuencia, se va a votar si
se suprime la lectura de todos los artículos y se procede a la
votación en bloque de los artículos 2° al 25, con excepción de los
artículos 6°, 11 -este a solicitud del señor Diputado Rodríguez
Altez-, 14, 15 y también el 24, a solicitud del señor Diputado
Cardozo Ferreira, quien está presentando un artículo sustitutivo.
(Se vota)
——Cuarenta en cuarenta y cuatro: AFIRMATIVA.
Se van a votar los artículos 2° a 25, con las excepciones
mencionadas.
(Se vota)
——Cuarenta y dos en cuarenta y cuatro: AFIRMATIVA.
En discusión el artículo 6°.
Léase un aditivo presentado por el señor Diputado Orrico, que
pasaría a ser el literal F) del artículo 6°.
(Se lee:)
"Poseer título de abogado, escribano público, arquitecto, ingeniero
agrimensor, egresados de escuelas de administración o contador
público".
——En discusión.
Si no se hace uso de la palabra, se va a votar el artículo 6° tal
como viene de Comisión.
(Se vota)
——Cuarenta en cuarenta y siete: AFIRMATIVA.
En discusión el aditivo presentado por el señor Diputado Orrico, que
establece que para obtener la matrícula de corredor inmobiliario se
requiere, además, poseer título de abogado, escribano público,
arquitecto, ingeniero agrimensor, egresado de escuelas de
administración o contador público.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: me parece que no procede la
consideración del aditivo, en virtud de que se votó el artículo tal
como vino de Comisión.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- No es un sustitutivo, sino un
aditivo. Por lo tanto, primero se vota lo que viene de Comisión y
luego el aditivo.
SEÑORA BARREIRO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: es difícil interpretar a un
Diputado que no está presente, pero no creo que la idea sea la que
usted dijo en cuanto a que "además" se requiera poseer uno de esos
títulos. Si dice eso, está mal expresado; la interpretación no es
que haya que tener estas profesiones para ser corredor. Quisiera que
esto se aclarara, porque no es esa la idea del señor Diputado Orrico.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- No puedo aclarar la idea del
señor Diputado Orrico, pero sí voy a aclarar lo que dice el proyecto
de ley. El artículo 6° establece: "Para obtener la matrícula de
corredor inmobiliario se requiere [...]", y allí se establecen
varios requisitos. Según el aditivo propuesto, se agregaría un
último literal que pasaría a ser F): "Poseer título de abogado,
escribano público, arquitecto, ingeniero agrimensor, egresados de
escuelas de administración o contador público".
SEÑOR AGAZZI.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR AGAZZI.- Señor Presidente: voy a votar en contra de este
aditivo por la siguiente razón.
Creo que un abogado, un escribano, un arquitecto, un ingeniero, un
contador público o un piloto pueden, en realidad, ser corredores
inmobiliarios si aprueban los cursos oficiales respectivos.
(Manifestaciones de la barra.- Campana de orden)
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa solicita a los ocupantes
de la barra que no hagan ningún tipo de expresión; si lo hacen, se
verá obligada a desalojarla.
Puede continuar el señor Diputado Agazzi.
SEÑOR AGAZZI.- Señor Presidente: creo que lo que dispone el artículo
6° es la condición necesaria para obtener la matrícula, que ya está
expresada, pero no impide que otros profesionales puedan obtenerla.
Lo que sí quiero afirmar es que un arquitecto estudió para
arquitecto; ser corredor inmobiliario no tiene nada que ver con ser
arquitecto; no tienen nada que ver un contador público ni un
escribano con ser corredor inmobiliario; se trata de profesiones que
están definidas, que tienen su currículum, sus previaturas y su
grado de formación académica. Creo que aquí se trata de una
actividad que entiendo conveniente regular, porque está ocurriendo
cualquier cosa en el mercado en lo que respecta a la enajenación y
al arrendamiento de inmuebles; para eso no se requiere nivel
terciario de ningún tipo.
Me parece que el artículo 6° está bien expresado tal como vino de
Comisión y que esto último agregaría impedimentos.
SEÑOR BARRERA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BARRERA.- Señor Presidente: ya en Comisión habíamos discutido
este tema; en esa instancia no lo votamos y tampoco lo haremos en el
plenario, en el entendido de que toda profesión tiene su
especialidad y, por lo tanto, trasladar los conocimientos y la
idoneidad de una actividad o profesión a otra, nos parece que sería
distorsionar el sentido del profesionalismo que cada actividad debe
tener. En definitiva, no votamos este aditivo porque entendemos que,
en la medida en que exista igualdad para que todas las personas
puedan acceder a la matrícula, se va a hacer más abierto,
transparente y claro el sistema de acceso a la matrícula regulado
por el artículo 6°. Por eso no lo votamos en Comisión y tampoco lo
haremos ahora.
SEÑOR ZÁS FERNÁNDEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR ZÁS FERNÁNDEZ.- Señor Presidente: soy el suplente del señor
Diputado Orrico y conozco bien cuál es su posición; inclusive, tengo
algunas anotaciones que él ha hecho. Él ha planteado agregar este
aditivo al artículo 6°, diciendo que luego de cumplidos los
requisitos exigidos por la ley, además de los egresados de UTU
pueden acceder a esta actividad los abogados, los escribanos, los
arquitectos, los ingenieros agrimensores, los contadores públicos y
los egresados de escuelas de administración. Lo que él entiende es
que todas estas profesiones tienen que ver con el tema inmobiliario
y por eso no deben quedar fuera, sino que, por el contrario, deben
tener la posibilidad de actuar en esta actividad.
Por lo tanto, voy a acompañar con mi voto este aditivo.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: me alegra que se haya
encauzado la discusión, y creo que hoy estamos en el camino
correcto. No sería honesto conmigo mismo si no dijera que en la
sesión de ayer entendí, en la discusión que mantuvimos con el señor
Diputado Orrico, que, como manifestó la señora Diputada preopinante,
él hablaba de una situación distinta a la que surge del
planteamiento que se está haciendo en Sala.
No obstante, comparto el criterio de la Mesa respecto a que al
agregarse este aditivo en el artículo 6° se trataría de un requisito
más, acumulativo a los anteriores. Pero en la discusión de ayer el
señor Diputado Orrico -hoy no está presente y con más razón debo
decirlo expresamente- fue muy claro en cuanto a que no lo sumaba a
los anteriores, sino que había otros profesionales que quizás
pudieran plantear una situación de esta naturaleza. Es cierto que en
aquel momento se estaba discutiendo el tema de la administración
-ese era el tema en discusión- y no la esencia de la intermediación,
que es lo que regula este proyecto de ley.
Encaucemos bien la discusión, porque después los antecedentes
parlamentarios tienen sus efectos. Lo que hoy está tratando de
regular la Cámara es la actividad de intermediación. No se confunda,
entonces, el sentido de esto entendiendo que acá se quiere proteger
o crear un monopolio -como se ha dicho en el día de ayer- para
proteger a determinados sectores. No; lo que se está buscando,
precisamente, es la protección del consumidor; lo que se está
buscando es la regulación de la intermediación. En este sentido,
nuestro derecho está un poco atrasado con respecto al derecho
comparado, inclusive con el derecho argentino.
SEÑOR LACALLE POU.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: ni interpretando de una forma
ni haciéndolo de otra vamos a apoyar este aditivo, por los
razonamientos y argumentos expuestos por otros señores Diputados.
Aquí se trata de especificar. En la sesión de ayer se planteó -creo
que lo hizo el señor Diputado Agazzi- si se estaba regulando la
persona o la actividad. Creo que aquí se regulan las dos cosas;
estamos ante un artículo que no regula la actividad, pero sí a la
persona que la puede ejercer. Estamos tratando de decir quién es la
persona idónea para hacerlo, y cuando se habla de la idoneidad es en
términos específicos y no generales. Es por eso que entiendo que un
abogado -la profesión de quien habla-, un escribano o un contador
puede estar empapado y conocer del asunto si viene realizando esta
actividad. Por estos motivos este proyecto de ley establece como una
medida transitoria que las personas que ya están realizando esta
actividad puedan ser registradas como tales. De lo contrario,
deberán pasar el examen como lo hicimos quienes somos abogados,
médicos, ingenieros agrónomos, etcétera, para ejercer una actividad
específica.
El señor Diputado Barrera manifestaba que esto fue discutido en la
Comisión, y así ocurrió, y el Partido Nacional manifiesta esa misma
intención en este momento y a la hora de votar.
Muchas gracias.
SEÑOR ALONSO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR ALONSO.- Señor Presidente: simplemente quiero realizar un
apunte, porque el señor Diputado Lacalle Pou ha expresado lo que la
bancada del Partido va a votar. No vamos a acompañar el aditivo.
Entendemos que cuando nos abocamos a la tarea de regular, de
reglamentar una actividad -tarea por la que los actores han esperado
muchísimo tiempo, ya que ha insumido varias Legislaturas lograr
entendimientos-, en este caso por parte de una Cámara, poco
ayudaríamos a la solución del problema si estableciésemos una
reglamentación superabundante y en algunos casos, diría, excesiva.
Consideramos que las profesiones previstas como complementarias, en
una figura bastante difusa respecto a la matrícula de corredor
inmobiliario, poco agregan. Por lo tanto, somos de la teoría de que
en el marco de reglamentaciones simples, fáciles de aplicar, es más
sencillo dejar el artículo 6° tal como ha sido informado por la
Comisión.
Era cuanto quería decir.
SEÑOR PÉREZ MORAD.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR PÉREZ MORAD.- Señor Presidente: en la misma línea de
pensamiento, consideramos que no es correcto, a través de este
aditivo, establecer una discriminación para cualquier ciudadano que
no tenga estudios terciarios, pero que sí haya realizado los cursos
correspondientes -tal como lo establece la normativa- para ser
corredor inmobiliario. Inversamente, que se posea título
universitario no garantiza que se sea absolutamente idóneo como
corredor inmobiliario; se podrá tener una base de estudios que
facilite la capacitación, pero se tendrá que realizar el curso tal
como lo establece el literal C) de este artículo.
Por lo tanto, vamos a votar negativamente este aditivo.
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Con mucho gusto le concederé una interrupción
posteriormente.
Señor Presidente: este articulado fue largamente discutido en la
Comisión. Es más: el proyecto viene de la Legislatura anterior y,
por no haber sido aprobado en aquel entonces, al comienzo de esta
fue presentado nuevamente con la firma del señor Diputado Fernández
Chaves, quien permanentemente estuvo preocupándose por este tema
hasta que pasó a ocupar la Subsecretaría del Interior. Además, si no
me falla la memoria, esta iniciativa también fue acompañada, al
comienzo de esta Legislatura, por el señor Diputado Díaz Maynard.
Insisto en que este tema fue muy debatido en la Comisión y hubo
puntos sobre los que costó llegar a un acuerdo. Esto que estamos
replanteando en el plenario ya fue resuelto en el sentido que viene
informado. Por lo tanto, yo no voy a votar este aditivo. Además,
considero que si un profesional desea obtener la habilitación para
ser corredor inmobiliario lo puede lograr a través de los cursos o,
si en este momento ya está realizando la actividad de corredor
inmobiliario y desea revalidar la condición que tiene actualmente
-por utilizar una expresión que se entienda-, también quedará
habilitado, porque entre otras funciones el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios deberá tomar la prueba de idoneidad técnica
a quienes ya ejerzan como tales.
Reitero que no voy a acompañar este aditivo y que estoy de acuerdo
con el proyecto tal como viene de Comisión.
Concedo la interrupción que me solicitó la señora Diputada Barreiro.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede interrumpir la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: solo quería aclarar que,
tratando de interpretar lo que se discutió en la sesión de ayer, la
forma en que debería incluirse esto no es añadiendo un literal F)
que establezca "Poseer título de [...]", como si se tratara de un
agregado a los otros requisitos. La única forma que veo posible es
que en el literal C), donde dice: "Haber aprobado los cursos
oficiales de corredor inmobiliario [...]", se agregue: "o poseer
título de" y se incorporen los títulos mencionados.
Esta es la forma lógica en que esto podría ser votado.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Si no se hace uso de la palabra,
se va a votar la propuesta presentada por el señor Diputado Orrico.
SEÑOR DÍAZ MAYNARD.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR DÍAZ MAYNARD.- Señor Presidente: quiero saber qué se va a
votar, porque estoy de acuerdo en acompañar los literales tal como
vinieron de la Comisión, sin ningún agregado.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Señor Diputado: el artículo tal
como vino de la Comisión ha sido votado afirmativamente. Lo que
vamos a votar es un aditivo, que pasaría a ser el literal F) del
artículo 6°, presentado por el señor Diputado Orrico.
Si no se hace uso de la palabra, se va a votar.
(Se vota)
——Tres en cuarenta y cinco: NEGATIVA.
En discusión el artículo 11.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: si bien hemos retirado la
propuesta de modificar este artículo, queremos dejar dos constancias
que son esenciales a los efectos de la discusión parlamentaria.
En primer término, no compartimos la filosofía de fijar honorarios
por ley, que es lo que implica la redacción de este artículo al
remitirse, en materia de arrendamientos por todo el año, a la
comisión que establece el Decreto-Ley Nº 14.219. Ese es un error que
sí atenta contra el buen relacionamiento entre las partes y también
contra lo que son las organizaciones y la tradición de todas las
profesiones: los abogados tienen un arancel que fija el Colegio de
Abogados, los escribanos se rigen por el que establece la Asociación
de Escribanos del Uruguay, etcétera. Por consiguiente, parece
ilógico que en materia de intermediación se establezca por ley
determinado monto de comisión.
De la misma manera, hay un segundo punto que por lo menos habría que
dejar aclarado. Me refiero al negocio preliminar. En este sentido,
también hay que ser muy claro. La comisión del agente inmobiliario
se logra cuando se concluye el negocio. Si hablamos en general de
"negocio preliminar", en el futuro se podrían generar muchas dudas.
Lo ideal habría sido que se dijera "negocio preliminar inscripto",
que, precisamente, es lo que está en la base de este artículo al
hablar de contratos definitivos o negocio preliminar. Es obvio que
se refiere a la compraventa definitiva o, en su caso, al
arrendamiento, que siempre es definitivo y para el cual no hay
inscripción porque no es obligatoria. El negocio preliminar es la
modalidad del compromiso de compraventa que en la práctica, al igual
que la transferencia del dominio, significa la conclusión del
negocio y se ajusta -traigo esto a colación para la interpretación
futura- a lo que se ha manejado unánimemente en jurisprudencia.
Tengo en mi poder una sentencia de Argentina, que está mucho más
avanzada en materia de legislación sobre responsabilidad del
corredor inmobiliario. En el año 1987, la Sala de Comercio de ese
país estableció: "La retribución del intermediario [...], se halla
esencialmente subordinada a la existencia de un negocio concluido,
pues lo que se remunera es el resultado útil de la gestión
emprendida, del opus obtenido".
Esto es similar a la jurisprudencia que existe en nuestro país.
Inclusive, se podría pensar en la hipótesis del incumplimiento de un
boleto de reserva. El intermediario hizo toda la gestión, logró la
mediación y una de las partes dejó de cumplir porque se le dio la
gana. Este es un caso de incumplimiento voluntario. Pues bien, aun
cuando la ley estableciera que el negocio es definitivo -como lo
está diciendo- o que es un negocio preliminar inscripto -como
debería decir-, igual estaríamos ante la libre voluntad de las
partes. Y se establece en el propio documento -como es de práctica
en los boletos de reserva- que, en el caso de que una parte
desistiere, la comisión igual estará generada.
Esto hace a la esencia de la interpretación de este artículo en los
dos aspectos que, a mi entender, dejan alguna duda. Reitero: el
primer aspecto es el de fijar un honorario, que en el caso sería de
un 1% a raíz de la remisión a lo que establece el Decreto-Ley Nº
14.219, cuando no es así en la práctica, cuando no es así en los
usos y costumbres en materia de arrendamientos, cuando en ningún
otro caso -repito- está establecido un honorario por ley, salvo en
esta hipótesis especial que, además, se había incluido en un marco
legal de protección de los alquileres, pues el Decreto-Ley Nº 14.219
tenía una finalidad, una motivación que no es la actual. El segundo
aspecto que debe quedar aclarado, por lo menos en la vía de la
discusión, es que el negocio concluido es el que genera el derecho a
cobrar por la intermediación.
SEÑORA BARREIRO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: aunque hace mucho tiempo que no
ejerzo, quiero hablar en mi calidad de escribana -aclaro a los
colegas que no me conocen que esta es mi profesión- y decir que con
respecto al artículo 11 comparto lo que decía el señor Diputado
preopinante acerca de que no está claro lo referente al negocio
preliminar, en el entendido de que el corredor inmobiliario
acostumbra a cobrar en el momento de la inscripción de la promesa de
compraventa. En lo personal, no estoy de acuerdo con esto, porque el
negocio termina cuando se hace la compraventa. Sin embargo, para el
escribano, siguen los treinta años de responsabilidad. Y es por esta
razón que comparto el aditivo al que había hecho referencia el señor
Diputado Orrico, puesto que planteaba la posibilidad de incluir la
responsabilidad, además de establecer los derechos de los corredores
amparados por esta ley. En este sentido, en vez de poner "negocio
preliminar", sería bueno poner "promesa de compraventa inscripta".
No como escribana, sino como usuaria de los servicios -y después voy
a contar por qué-, señalo que el último inciso de este artículo
establece: "En los contratos de mediación donde se pactó la
autorización exclusiva, si la operación encomendada se realiza sin
la intervención del corredor inmobiliario, pero durante el plazo de
vigencia de la autorización, este tendrá derecho a percibir los
honorarios del comitente". Acá se fundamentó que esto está
protegiendo a los usuarios y tiene que ver con los derechos de
protección del consumidor. No obstante, me parece insólito que una
persona, sin haber intervenido, cobre los honorarios.
Ya no como escribana, sino como usuaria, quiero decir que hace
treinta años, cuando fui a comprar la casa en la que vivo, me llevó
a verla un corredor que había publicado su venta en el diario, y en
el momento de suscribir la escritura de compraventa apareció un
señor que tenía firmada la exclusividad y que le inició juicio a la
propietaria por no haberlo respetado. Nosotros, afortunadamente, no
tuvimos que pagar al señor, sino a quien realmente nos había
acercado al negocio, pero tuvimos que comparecer como testigos.
Entonces, realmente esto va en contra del usuario, que no tiene por
qué saber cómo es la situación, salvo que esta ley establezca que se
hará publicidad o se avisará de una manera muy especial de modo que
la gente sepa que quien publica algo en el diario o lo lleva a ver
una casa realmente es un corredor; tal vez tengan que mostrar un
carnet especial. Insisto: esto va en contra de los derechos de la
mayoría de la gente, no de ninguna profesión en particular.
Muchas gracias.
SEÑOR LACALLE POU.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: no sé si comprendí bien lo que
decía el señor Diputado Rodríguez Altez. Las partes pueden fijar los
honorarios; queda a la libertad de los contratantes la fijación de
honorarios. Si no es así, quedan fijados. Pero la fijación de
honorarios no es preceptiva por ley. No conozco a fondo el negocio
inmobiliario, pero creo que cuando el honorario no está fijado, hay
ciertas trampillas que llevan adelante algunas personas que no se
dedican formalmente a esta actividad. Creo que por este motivo la
disposición establece que los honorarios son fijados voluntariamente
por ambas partes y, si no lo hacen, quedan establecidos por ley.
En cuanto a lo que señalaba la señora Diputada Barreiro, creo que es
muy lógico el tema de la exclusividad y que el profesional al que le
fue dada, si no interviene, igual cobre. Si yo soy el dueño de una
propiedad y me dirijo a una inmobiliaria, también soy libre de decir
si tendrá o no la exclusividad del arrendamiento o de la venta de mi
inmueble. Entonces, una vez firmado ese contrato entre dos personas,
si no se respeta la exclusividad pactada se estaría dañando al
profesional que, en su buena fe, razonó: "Yo tengo la exclusividad y
en base a eso puse más calor en el trabajo, hice publicidad en tal
lugar, presenté esta oferta", etcétera, todo lo cual lo hizo
sabiendo que era el único poseedor de ese probable negocio.
Entonces, si mañana el negocio se realiza salteando al profesional,
lo que se está violando es el contrato existente entre el corredor
inmobiliario y el poseedor del inmueble.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR LACALLE POU.- Sí, señor Diputado.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede interrumpir el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: quería aclarar dos cosas.
En primer lugar -en la misma línea que expresaba el señor Diputado-,
cuando la señora Diputada Barreiro hace la apreciación, omite
plantear que el inciso final refiere solo al caso de exclusividad,
que debe relacionarse directamente con otra disposición incluida en
el proyecto, que refiere a la creación del contrato de mediación. Es
decir, el gran avance que representa este proyecto de ley desde el
punto de vista legislativo con relación al derecho civil vigente es
que a partir de ahora el contrato de mediación tiene una regulación
especial, y en el caso de que alguien dé exclusividad, obviamente,
mientras dure ese plazo de exclusividad tendrá que pagar la comisión
a la persona a la que se la haya dado.
En cuanto a lo que señalaba el señor Diputado Lacalle Pou, si
correspondiera la interpretación que él plantea, la compartiría,
pero la letra del proyecto no queda clara. No se trata de si en el
caso de que falte el pacto previo entre las partes sobre el
honorario, se aplicará tal cosa. No. El artículo 11 del proyecto de
ley que estamos estudiando dice con absoluta claridad lo siguiente:
"[...] Para el caso de arrendamientos, el honorario será el previsto
en el artículo 108 del Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974.
No estarán comprendidos los contratos de arrendamiento por
temporada, de acuerdo con lo dispuesto por el literal A) del
artículo 28 del mismo decreto-ley". Quiere decir que en este caso se
ha suplido la autonomía de la voluntad de las partes por una
interpretación legal, por una decisión con fuerza de ley. Otra cosa
habría sido decir que para el caso de que no haya acuerdo entre las
partes, se regulará de determinada manera. Creo que con ese aditivo
sí quedaría absolutamente claro y se salvaría la objeción que
estamos formulando. Pero tendría que presentarse en una moción la
aclaración hecha por vía de interpretación por el señor Diputado
Lacalle Pou -acudiría a la Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración-, estableciendo que para el
caso de no existir acuerdo entre las partes, se aplicará el
Decreto-Ley N° 14.219.
Si se deja el texto tal como está, seguramente la interpretación va
a ser la contraria.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa aclara que cualquier
moción que algún señor legislador quiera presentar deberá llegar por
escrito.
Puede continuar el señor Diputado Lacalle Pou.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: en lo que respecta a los
arrendamientos, tiene razón el señor Diputado Rodríguez Altez.
El señor Diputado Borsari Brenna y quien habla estábamos leyendo el
proyecto original. En el proyecto emanado de la Comisión se
diferencia el arrendamiento de otro tipo de operaciones; en este
aspecto es que estamos errando. En ese sentido, vamos a hacer la
consulta con el señor Diputado Borsari Brenna, pues reconocemos el
error en el texto. De todas maneras, creemos que el primer tipo de
negocio está fijado por las partes y es solo para el caso del
arrendamiento que se regula directamente por un texto legal.
El señor Diputado Borsari Brenna redactará una moción y la haremos
llegar a la Mesa.
SEÑOR BARANDIARAN.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BARANDIARAN.- Señor Presidente: quisiera hacer algunas
preguntas, principalmente a algún miembro de la Comisión.
En cuanto al primer inciso del artículo 11, quisiera saber por qué
razón se generan derechos ante el comprador si, por ejemplo, no
intervino directamente en el contrato de mediación. Siendo este
entre el corredor y el comitente, ¿por qué razón obliga a una
tercera persona que en este caso, por ejemplo, podría ser el
comprador?
La segunda pregunta que deseo formular es qué pasa si el comprador
también hizo un contrato de mediación con su propio corredor. Ambos
corredores, el del comprador y el del vendedor, que se encontraron e
hicieron el negocio, tienen derecho también a cobrar cada uno a
ambas partes la misma comisión. Por lo tanto, el negocio les
generaría doble comisión. Por esa razón, quisiera saber si no
debería ser obligado solamente quien firmó el contrato de mediación
y no ambas partes.
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Señor Presidente: según interpreto, el
obligado es quien firmó el contrato de mediación; el que no firmó no
está obligado. La exclusividad surge porque firmó el contrato de
mediación; ahí le dio la exclusividad y, por tanto, de ahí le va a
surgir la obligación. En caso de que no hubiera firmado la
exclusividad, este último inciso no tendría aplicación; se aplica si
se firmó la exclusividad. Digo esto porque el inciso tercero del
artículo 11 dice: "En los contratos de mediación donde se pactó la
autorización exclusiva [...]".
(Interrupción del señor Representante Barandiaran)
——Tal vez el señor Diputado Barandiaran se esté refiriendo a otro
aspecto.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Vamos a ordenar el debate. El
señor Diputado Barandiaran formuló dos preguntas, que sería bueno
que las aclarara para que las contestara algún miembro de la
Comisión.
Tiene la palabra el señor Diputado Barandiaran.
SEÑOR BARANDIARAN.- Señor Presidente: trataré de ser claro.
El primer inciso dice: "El corredor inmobiliario [...] tiene derecho
al cobro de sus honorarios o comisión de cada una de las partes,
[...]". O sea, el corredor inmobiliario hace un contrato de
mediación con un comitente; sin embargo, él tiene derecho a cobrar
no solamente del comitente, sino también de la otra parte. Por
ejemplo, un corredor inmobiliario, representando a la parte
vendedora, interviene en un negocio y tiene derecho a cobrar de la
parte vendedora y también de la parte compradora; aunque esta última
no firmó ningún contrato de mediación, igualmente se vería obligado
por este inciso primero a pagar el honorario, la comisión, el 3% o
lo que sea.
La primera pregunta es por qué se obliga a la contraparte, al que no
intervino en el contrato de mediación, a tener que pagar una
comisión cuando no se obligó a nada. Mirémoslo desde este punto de
vista. Un señor vende una casa y contrata con la inmobiliaria tal o
con el corredor inmobiliario tal. Si yo compro esa propiedad, ¿por
qué estoy obligado a pagar una comisión si no firmé ningún contrato
de mediación?
La segunda inquietud es la siguiente. Supongamos la situación al
revés: que no solamente el vendedor firmó un contrato de mediación,
sino que yo, como comprador, porque no tengo tiempo, le pedí a un
corredor inmobiliario que también saliera por ahí a buscar una casa
para mí. En ese caso, los dos corredores se juntan y presentan el
negocio; yo compro y el otro vende. En ese caso hay dos corredores
inmobiliarios que intervienen en la operación y cualquiera de los
dos tiene derecho a cobrar dos veces: uno cobra al comprador y al
vendedor y el otro también cobra lo suyo al comprador y al vendedor.
Estoy hablando de una interpretación absolutamente literal de lo que
dice el inciso primero.
(Ocupa la Presidencia el señor Representante Gallo Imperiale)
——Entonces, quiero saber, en primer lugar, por qué se obliga a la
parte que no interviene en el contrato de mediación a pagar algo y,
en segundo término, cuando intervienen dos corredores, por qué se
obliga a pagar el doble. Es más o menos la misma pregunta referida a
dos situaciones distintas.
SEÑOR LACALLE POU.- ¿Me permite, señor Presidente?
SEÑOR PRESIDENTE (Gallo Imperiale).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR LACALLE POU.- Señor Presidente: creo que estamos mezclando
temas, porque este artículo es muy extenso y refiere a muchos
aspectos.
Vuelvo a la discusión con el señor Diputado Rodríguez Altez y retomo
la versión que yo tenía.
El artículo 108 del Decreto-Ley N° 14.219 establece un máximo de un
1%. Lo que dice el artículo 11 del proyecto de ley que estamos
tratando, cuando nos refiere a ese texto -que figura en las
disposiciones citadas en la penúltima página del repartido-, es: "La
comisión por administración a cargo del inquilino generada por la
suscripción del contrato de arrendamiento no podrá exceder del 1%
(uno por ciento) sobre el monto [...]".
¿Qué debo interpretar? Que igualmente puede ser fijada por las
partes. Si no es fijada por las partes, no podrá exceder del 1%,
porque no nos remite a una cifra exacta, sino que establece un
máximo que se podrá fijar. Entonces, será fijada judicialmente
teniendo en cuenta el artículo 108 del citado decreto-ley, que
establece que no podrá exceder del 1%.
No sé si esto satisface las inquietudes del señor Diputado Rodríguez
Altez y si el señor Diputado y el resto de la Cámara interpretan
este artículo de la misma manera que nosotros lo estamos haciendo.
De no ser así, estamos dispuestos a rever la posición.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Gallo Imperiale).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: voy a retomar los dos
temas. Tengo gran temor de que la extensión del artículo y las
sucesivas interpretaciones que se están haciendo generen más
confusión que aclaración en todo esto.
En primer lugar, en cuanto al tema concreto del límite del
honorario, sin duda que aun cuando sea -como interpreta el señor
Diputado Lacalle Pou- un margen con un techo, con una cifra máxima,
dicha cifra va a ser la máxima -valga la redundancia- que se podrá
aplicar. Estamos hablando del 1% en materia de arrendamientos, que
es un precio realmente muy alejado de lo que es el uso y costumbre
de hoy en materia de arrendamientos por todo el año.
En este momento no estoy ensayando ningún tipo de defensa en materia
de honorarios. Lo que estoy diciendo es que, por un lado, no es buen
criterio establecer que rige el pacto entre las partes y, por otro,
que rige un criterio preceptivo obligatorio desde el punto de vista
legal. En el mismo sentido de la interpretación del señor Diputado
Lacalle Pou, creo que lo lógico hubiera sido agregar que, para el
caso de que no exista acuerdo entre las partes, se aplicará tal
disposición. Pienso que esto daría absoluta claridad a la
interpretación que pueda generar esta disposición.
En segundo término, me parece importante aclarar el segundo
cuestionamiento que se ha realizado. Sin duda, cuando uno hace un
análisis piedeletrista de una norma, puede correr el riesgo de
concluir en una interpretación como la que se señalaba, que no solo
sería injusta sino también absurda, porque bastaría con que se diera
que un comprador y un vendedor hubieran actuado con intermediarios
distintos para que se generara algo absurdo como sería duplicar el
costo de la intermediación, duplicar los derechos de la
intermediación, duplicar la posibilidad de reclamos, que es lo que
señalaba el señor Diputado Barandiaran.
Con total honestidad, creo que la letra del artículo tampoco puede
ignorar lo que son los antecedentes en materia de mediación, ni lo
que es el propio contexto de la norma. Lo que queda bien claro es
que este artículo se debe aplicar -por eso insistía tanto y traje a
colación lo de la jurisprudencia argentina- solo en el caso
mencionado, porque establece que tendrá "derecho al cobro de sus
honorarios o comisión de cada una de las partes, solo si el negocio
pretendido se concluye por efecto de su intervención".
SEÑOR BORSARI BRENNA.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- En seguida, señor Diputado, pero antes tengo
dos solicitudes más.
Reitero: esto sucede "solo si el negocio pretendido se concluye por
efecto de su intervención". Como dice nuestro Código Civil, las
normas se deben interpretar en forma contextual y no podemos separar
una parte de otra; debemos interpretarlas en su contexto. O sea que
solo podrá cobrar aquel agente corredor inmobiliario que logró
concluir el negocio a través de su intervención.
La palabra "su" tiene un efecto mucho más importante que lo que
podría ser el texto común de una redacción. Precisamente, está
dejando una puerta abierta a la diversidad de situaciones que se dan
en la práctica, y una muy común es que los agentes inmobiliarios
compartan las comisiones, que uno represente al vendedor y el otro
al comprador. En ese caso, cada uno tiene derecho -es buena la
aclaración- a reclamarle los honorarios a su comitente, pero no a la
otra parte, que es la aclaración a la duda proveniente de la
interpretación piedeletrista que se pretendía esgrimir
anteriormente.
(Ocupa la Presidencia el señor Representante Amorín Batlle)
——Dicho de otra manera: creo que el artículo en sí es correcto,
dejando bien en claro que no hay posibilidades de duplicar la
mediación. Solo existe derecho a percibir la comisión por la
mediación si el negocio se concluye y si efectivamente la persona
intervino. Desde el momento en que ese comprador, que a lo mejor
nunca fue a ningún corredor, aceptó que una persona le ofreciera el
negocio que luego realizó, ella pasó a ser su intermediario, a quien
le debe pagar la comisión, aun cuando la exclusividad o el contrato
de mediación o la puesta a la venta la hubiera hecho solo el
vendedor con una inmobiliaria. Desde el momento en que el eventual
comprador acepta las condiciones y la intervención -como dice el
proyecto de ley- de un corredor inmobiliario, aunque en el común
denominador no se vea bien la figura de la mediación, ya nació la
mediación.
Esto es lo que establece el proyecto de ley: nace la mediación desde
el momento en que yo, eventual comprador, acepto que un corredor
inmobiliario me muestre una casa, me lleve a hacer el negocio y lo
termine concluyendo a través de su gestión o intervención.
El señor Diputado Borsari Brenna me pidió una interrupción que
concedo con mucho gusto.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- El señor Diputado no puede dar
interrupciones. Está en uso de una aclaración y es la tercera vez
que lo hace en el debate sobre el artículo 11.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: creo que tiene razón el
señor Diputado Barandiaran cuando planteó este asunto y estoy de
acuerdo con lo que argumenta el señor Diputado Rodríguez Altez.
Pienso que se podría subsanar la situación con un aditivo que dijera
lo siguiente: "El corredor inmobiliario matriculado tiene derecho al
cobro de sus honorarios o comisión de la o las partes" y luego
seguiría como está.
No sé qué les parece a los señores Diputados.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa solicita al señor
Diputado que, si hay acuerdo entre los integrantes de la Comisión
que están en Sala, presente la moción firmada por todos quienes la
acompañan. De esa forma, vamos allanando el camino.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: sinceramente, votaría el artículo
con la redacción tal como viene de Comisión, ya que trabajó
intensamente y con seguridad analizó cada uno de estos aspectos. No
me molesta la aclaración que hace el señor Diputado Borsari Brenna
porque, en definitiva, es darle el mismo giro a lo que se expresa en
el artículo.
Pero quiero referirme particularmente al artículo 108 del
Decreto-Ley N° 14.219. Dicho artículo lo único que hace es proteger
al inquilino; no establece ningún honorario con respecto a ninguna
de las partes. Allí dice expresamente que el inquilino podrá pagar
solamente hasta el 1% del valor total del contrato e, inclusive,
hasta en seis meses, porque es habitual que quien hace el negocio
pretenda cobrar al principio, cuando se firma el contrato, el total
de la comisión. Esto está establecido con referencia al inquilino y
no tiene nada que ver con las partes. Así lo dice exactamente el
texto del artículo 108 del Decreto-Ley N° 14.219: "La comisión por
administración a cargo del inquilino"; no de ninguna de las partes,
ni del corredor ni del dueño de la propiedad. Es a cargo del
inquilino y solo para el caso de los arrendamientos; esto no hace
nada más que dar una protección al inquilino.
Por lo demás, si tomamos en cuenta el artículo 9° -que establece la
definición de contrato de mediación-, el artículo 10 -que establece
el contenido de la mediación- y el artículo 11 -que dice cómo se
paga la participación del corredor inmobiliario-, encontramos que
todo esto tiene una coherencia importante que no valdría la pena
modificar, más allá de que no tengo inconveniente en aceptar la
propuesta que hace el señor Diputado Borsari Brenna -aclaratoria de
la duda que planteó el señor Diputado Barandiaran- en el sentido de
que la expresión "cada una de las partes" se sustituya por "la o las
partes".
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR FALERO.- Sí, señora Diputada.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede interrumpir la señora
Diputada.
SEÑORA SARAVIA OLMOS.- Señor Presidente: pido disculpas al señor
Diputado, pero solicité la interrupción porque nos encontramos ante
un problema de procedimiento. Quien figura como miembro informante
es el señor Diputado Fernández Chaves, que en este momento ya no
ocupa su banca, la cual hoy está ocupada por el señor Diputado
Rodríguez Altez. El miembro informante siempre puede evacuar todas
las inquietudes de todos los demás señores Diputados. Antes, el
señor Diputado Barandiaran planteaba una duda y el señor Presidente
señalaba que se había intervenido en más de una ocasión, lo cual no
se puede hacer.
Simplemente solicité la interrupción para advertir esto al señor
Presidente, porque quizás las interrupciones sean la única forma de
que los integrantes de la Comisión podamos evacuar las inquietudes
que tengan los demás compañeros. De alguna forma trataremos de
suplir al señor miembro informante.
En cuanto a lo que planteaba el señor Diputado Barandiaran, entiendo
que queda totalmente solucionado el problema con la propuesta del
señor Diputado Borsari Brenna. Por otra parte, creo que hay que
tener en cuenta que el artículo establece: "La medida de la
remuneración y la proporción en que esta debe abonarse por las
partes, podrá pactarse libremente". Entonces, el que concurre a
hacer el contrato de mediación puede pactar con el que va a
intervenir la forma de pago y la cantidad.
La realidad indica que muchas veces el que acude a buscar esos
servicios dice: "Yo le doy esto para que usted lo venda; no le voy a
pagar la comisión y usted se la cobra solo al comprador". Esto
sucede y también lo contrario; muchas veces el comprador, cuando
acude a requerir ese servicio, dice: "Yo estoy interesado en
comprar, pero no pago comisión". Es decir que esto queda al libre
albedrío de las partes y se puede pactar, tal como lo establece el
artículo. En su defecto, cuando no se pacta nada, se aplica toda la
otra previsión. Precisamente, se estableció esto para dejar libertad
en ese sentido y para que las dos partes interesadas en el negocio
puedan moverse.
Esto es lo que quería aclarar y agradezco al señor Diputado Falero
que me haya concedido esta interrupción.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede continuar el señor Diputado
Falero.
SEÑOR FALERO.- He concluido, señor Presidente.
SEÑOR PATRONE.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR PATRONE.- Señor Presidente: compartimos las inquietudes
manifestadas por el señor Diputado Barandiaran y pensamos que de
alguna manera se pueden subsanar con la propuesta del señor Diputado
Borsari Brenna. Sin embargo, si atendemos al párrafo tercero, esta
modificación aparentemente no estaría comprendiendo los contratos de
mediación en los que se pactó la autorización exclusiva. Es decir,
no queda claro, y una vez que el proyecto se sancione, no cabe otra
interpretación que la literal o piedeletrista; no hay otra. Por lo
tanto, justo es que en esta Cámara seamos lo más rigurosos posible
en lo que estamos expresando, porque una vez que se sancione el
proyecto ya no caben concepciones tales como el espíritu de la ley u
otro tipo de cosas.
SEÑORA BARREIRO.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR PATRONE.- Sí, señora Diputada.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede interrumpir la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: precisamente iba a hacer
referencia a este mismo tema.
Estoy de acuerdo en que la propuesta del señor Diputado Borsari
Brenna mejora el texto, pero yo le agregaría algo más y diría: "El
corredor inmobiliario matriculado tiene derecho al cobro de sus
honorarios o comisión de la o las partes, solo si el negocio
pretendido se concluye por efecto de su intervención para cada una
de esas partes".
Con esto creo que se aclara un poco más porque, compartiendo lo que
dice el señor Diputado Patrone, en esta Cámara habría que consultar
más a menudo el artículo 16 del Código Civil, que es el que rige la
interpretación de las leyes. Precisamente, lo primero que tenemos
que mirar es la letra de la ley; si la letra de la ley no es clara,
se puede recurrir a otros elementos, como las leyes análogas y los
principios generales del derecho. Pero la letra de la ley es lo
importante y por eso debemos esmerarnos en mejorarla para que no
queden dudas.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede continuar el señor Diputado
Patrone.
SEÑOR PATRONE.- He terminado, señor Presidente.
SEÑOR DÍAZ MAYNARD.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR DÍAZ MAYNARD.- Señor Presidente: la verdad es que no pensaba
hacer uso de la palabra, pero la he solicitado para hacer
simplemente dos aclaraciones.
En primer lugar, al plantear la modificación al texto que viene de
la Comisión, se está modificando el decreto-ley de 1974 y creo que
no estamos en condiciones de hacerlo. Sin duda, el decreto-ley tenía
una clara intención tuitiva favorable a los arrendatarios. Creo que
es absolutamente razonable dejar el texto tal como vino de la
Comisión y no introducir nuevas modificaciones.
Con respecto al planteo de agregar algo al texto que viene de
Comisión, honestamente no pude traducir la letra de lo que se
redactó. De manera que no estoy en condiciones de opinar, sin
perjuicio de que siempre me pareció correcto el planteo de la
Comisión. Si realmente hay un texto que lo mejora o aclara, lo
veremos, pero yo necesito algo que me permita compararlo y reitero
que no he podido traducir la letra de lo que me han mostrado.
Gracias.
17.- Corredores inmobiliarios. (Se regula su actividad).
——Continúa la consideración del asunto en debate.
Prosigue la discusión del artículo 11.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa solicita al señor
Diputado Borsari Brenna que lea cómo quedaría el primer inciso del
artículo 11, de acuerdo con su propuesta. Después la Mesa leerá todo
el artículo y la Cámara procederá a la votación.
Tiene la palabra el señor Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: como miembro de la Comisión
estoy tratando de unificar los criterios para que el texto sea
aprobado.
La señora Diputada Barreiro propone, a mi juicio con buena razón,
que se complemente la modificación que nosotros proponíamos,
poniendo al final de la frase: "por efecto de su intervención para
cada una de las partes". Yo acepto con mucho gusto y creo que aclara
el concepto. Además, propongo que la frase: "Para el caso de
arrendamientos, el honorario será el previsto en el artículo 108 del
Decreto-Ley Nº 14.219" se ponga en un inciso separado, porque ahí
concuerdo con el señor Diputado Díaz Maynard en el sentido de que
eso no será tocado, ni debe serlo. Me parece que nosotros hicimos
mal al establecerlo en un inciso con la parte de compraventa.
Entonces, podríamos determinar en otro inciso esa parte y así se
soluciona el problema.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Léase el primer inciso del
artículo 11, con la modificación propuesta por el señor Diputado
Borsari Brenna, que inclusive implica que quede dividido en dos
incisos.
(Se lee:)
"El corredor inmobiliario matriculado tiene derecho al cobro de sus
honorarios o comisión de la o las partes, solo si el negocio
pretendido se concluye por efecto de su intervención para cada una
de las partes. Se entiende por conclusión al perfeccionamiento del
contrato definitivo o, en su caso, del negocio preliminar. La medida
de la remuneración y la proporción en que esta debe abonarse por las
partes, podrá pactarse libremente. En defecto de pactos, será fijado
judicialmente.- Para el caso de arrendamientos, el honorario será el
previsto en el artículo 108 del Decreto-Ley Nº 14.219, de 4 de julio
de 1974. No estarán comprendidos los contratos de arrendamiento por
temporada, de acuerdo con lo dispuesto por el literal A) del
artículo 28 del mismo decreto-ley".
——Se va a votar, por incisos, el artículo 11.
En primer lugar, corresponde votar el inciso primero tal como vino
de Comisión.
(Se vota)
——Cero en treinta y seis: NEGATIVA. Unanimidad.
En consecuencia, se va a votar el primer inciso -que pasaría a ser
primero y segundo- del artículo 11, con las modificaciones leídas
por la Mesa.
(Se vota)
——Treinta y cinco en treinta y siete: AFIRMATIVA.
Se van a votar los incisos segundo y tercero del artículo 11 tal
como vinieron de la Comisión, que luego de la votación anterior
pasan a ser tercero y cuarto.
(Se vota)
——Treinta y cuatro en treinta y siete: AFIRMATIVA.
En discusión el artículo 14.
Si no se hace uso de la palabra, se va a votar el artículo 14 tal
como vino de la Comisión.
(Se vota)
——Treinta y tres en treinta y siete: AFIRMATIVA.
Léase un artículo aditivo propuesto por la señora Diputada Percovich
y el señor Diputado Orrico.
(Se lee:)
"Los corredores inmobiliarios son solidariamente responsables junto
a los propietarios de inmuebles por los vicios que tuviera la cosa y
de la que debieran estar enterados aplicando la diligencia de un
buen padre de familia.- Únicamente la enumeración de los vicios en
la escritura de compraventa o el contrato de arrendamiento,
exonerará al corredor inmobiliario de responsabilidad, no
admitiéndose cláusulas genéricas como las que expresan que el
adquirente recibe la cosa en el estado en que se encuentra".
——Léase otro aditivo presentado por el señor Diputado Orrico.
(Se lee:)
"Los agentes inmobiliarios son solidariamente responsables con los
propietarios por los vicios ocultos que tuviere la cosa objeto de
contrato y de los cuales deben tener conocimiento empleando la
diligencia de un buen padre de familia.- No exoneran esta
responsabilidad la inclusión en el contrato de cláusulas genéricas
como las que establecen que el contratante recibe la cosa en el
estado en que está".
——No sé si alguien puede aclarar el tema. En realidad, los artículos
son similares y deberíamos optar por uno de ellos.
SEÑOR PINTADO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR PINTADO.- Señor Presidente: no me gusta hablar en nombre de un
colega que no está, pero sugiero poner a votación solamente el
primero, que está firmado por la señora Diputada Percovich y el
señor Diputado Orrico.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: yo entiendo cuál fue la
preocupación del señor Diputado Orrico y de la señora Diputada
Percovich al presentar este artículo, pero, a mi juicio, la
propuesta tiene una gran vaguedad. Solicito que el primer aditivo
sea leído nuevamente por Secretaría.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa hará leer ambos aditivos
propuestos.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: solicito que se lea solamente el
primero, a los efectos de que pueda realizar mi intervención.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Léase nuevamente el primer
aditivo presentado.
(Se vuelve a leer)
Puede continuar el señor Diputado Falero.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: el corredor inmobiliario cobra
comisión por su trabajo, pero puede ser engañado en su buena fe por
el propietario, por lo que ser solidario de algo sobre lo que lo
engañan, es prácticamente como decirle que está en un negocio muy
vidrioso, que lo engañan, que se tiene que arriesgar y que, si
resulta que los vicios de los que no está enterado tienen un
importante valor en cuanto a lo que hay que reparar, va a tener que
pagar igual, independientemente de que los conozca o no.
Por lo tanto, tendríamos que establecer, en el relacionamiento entre
el propietario de la finca y el corredor inmobiliario, qué significa
la responsabilidad solidaria.
En segundo término, el aditivo dice genéricamente "[...] por los
vicios que tuviera la cosa [...]". Ayer hablábamos de humedades y
cuestiones similares, y de otras que no se ven, que no se conocen.
Me parece que el relacionamiento entre el propietario y el corredor
inmobiliario no está lo suficientemente establecido como para
admitir un artículo de esta naturaleza. El que debería ser
responsable es el propietario. ¿Cuál es el problema que se manejaba
ayer? Que el propietario se desentendiera del asunto -de la cosa- en
el caso de una enajenación; no en el caso de un arrendamiento, ya
que no se puede desentender de él. En el caso de una enajenación,
será cuestión de establecer las condiciones en el momento de la
fijación del precio, ya que nadie enajena una casa, un bien inmueble
o lo que sea si no hay un acuerdo entre partes por el precio, en el
cual no solo entra en consideración la construcción, sino hasta los
efectos de la ubicación geográfica; hay muchas cosas que inciden en
el precio de un bien.
Me parece que esto es demasiado vago y, a mi juicio, no están dadas
las condiciones como para que el corredor inmobiliario, que en
definitiva es un intermediario, se haga responsable solidario nada
más y nada menos que por todo el valor del inmueble.
Sinceramente, no veo esto muy claro.
SEÑORA BARREIRO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA BARREIRO.- Señor Presidente: si no entendí mal, el aditivo
aclara que se trata de los vicios de los que el corredor pudiera
tener conocimiento. El corredor no puede tener conocimiento de un
vicio oculto.
Tengo bastante conocimiento de cómo es la mecánica de la actividad
de los corredores inmobiliarios de todo tipo -formales, informales
y, como dijeron ayer, clandestinos-, no solo por mi profesión de
escribana, sino porque soy hija de escribana. Tengo conocimiento de
cómo funciona esta profesión -vamos a llamarla así-, desde que era
chica. Acá se está presentando al pobre corredor inmobiliario como
un mártir de la situación. Las que generalmente son engañadas -y me
hago responsable por lo que digo- son las personas que compran,
porque el corredor inmobiliario -puedo perder mucho en el futuro con
lo que estoy planteando porque soy escribana, pero me gusta plantear
las cosas como son- es el que generalmente induce al comprador a
adquirir un bien, así sepa que tiene mil problemas.
Por ello, lo del negocio preliminar que está en el otro artículo es
gravísimo. Él cobra en el momento de un negocio preliminar; el
artículo no aclara si tiene que estar inscripto o no, o si es
mediante documento, que puede ser un simple boleto de reserva, como
suelen hacer las inmobiliarias instaladas. Este proyecto de ley está
habilitando a cobrar. Después, ¡adiós!, se manda mudar y el que se
responsabiliza y es solidariamente responsable es el escribano que
está actuando, además del vendedor. A veces, el vendedor también es
inducido por el corredor a vender un bien y ocultar determinado
vicio, ya sea de titulación o de construcción, para venderlo de
determinada manera.
Creo que si en esta Cámara nos sinceramos un poquito, en este como
en otros temas, corresponde que todos los que conocemos la forma en
que funciona esto digamos aquí la verdad: que el perjudicado de esta
situación va a ser la persona que va a comprar, arrendar, etcétera.
Gracias, señor Presidente.
SEÑOR ZÁS FERNÁNDEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR ZÁS FERNÁNDEZ.- Señor Presidente: con la aprobación de este
proyecto de ley estamos partiendo de la base de que quienes van a
intervenir como corredores inmobiliarios estarán capacitados,
formados, y tendrán que hacer un curso en la Universidad del
Trabajo, o sea que no son improvisados. En todo nuestro derecho
partimos de la base de la responsabilidad de los actos, y en los
negocios inmobiliarios todos responden. Los arquitectos tienen la
responsabilidad decenal y responden por lo que hacen; los
escribanos, si se equivocan en la escritura, pueden llegar a perder
el título e ir presos; es lógico que el que está vendiendo su casa
siempre está respondiendo. ¿Por qué motivo el corredor inmobiliario,
que va a hacer su trabajo y va a cobrar, será el único que no tendrá
responsabilidad alguna?
Creo que el aditivo habla de la responsabilidad como un buen padre
de familia y no es nada exagerado. Se exige que tenga una diligencia
normal y que el hombre trate de averiguar cuál es la real condición
de la casa, buscando asegurar que no se engañe al consumidor. Creo
que eso es lo que todos tenemos que tratar de asegurar en este
proyecto de ley.
Muchas gracias.
SEÑORA RODRÍGUEZ ALZUGARAY.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra la señora
Diputada.
SEÑORA RODRÍGUEZ ALZUGARAY.- Señor Presidente: creo que sería un
exceso hacer solidario a un corredor inmobiliario de los vicios
ocultos, porque tal vez no los conozca, ya que el vendedor se los ha
ocultado; es decir que el propietario es el directamente
responsable.
El corredor inmobiliario tiene una responsabilidad, como la tenemos
todos los profesionales, y tiene que hacerse cargo de eso. Creo que
en lugar de aplicarle responsabilidad solidaria, correspondería
aplicarle una responsabilidad subsidiaria. Si el propietario no
responde, que lo haga el corredor inmobiliario ante el consumidor.
Reitero que me parece un exceso aplicar la responsabilidad
solidaria.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: lamentablemente, no vamos
a acompañar la moción que está a consideración.
Quiero aclarar que muchas veces podemos compartir la finalidad o lo
que se busca cuando se proponen mociones. En esta oportunidad, se
busca dar mayor seguridad y mayor garantía a quienes están
directamente relacionados con la mediación, pero incluir una
cláusula de esta naturaleza es desnaturalizar el contrato de
mediación. Estamos saliendo de lo que hoy se está regulando. Incluir
una cláusula de esta naturaleza implica ingresar a un terreno mucho
más profundo, que es el de la responsabilidad civil, el de la
responsabilidad que excede -y creo que se trata del ejemplo que se
puso acá- lo que es la esencia de la mediación. El ejemplo que se
puso es la responsabilidad decenal del arquitecto, porque él es el
constructor responsable del edificio y de lo que hizo.
Las obligaciones que surgen de este proyecto de ley son concretas.
Las obligaciones para el corredor inmobiliario son: "A) Proponer los
negocios con exactitud y claridad.- [...] C) Comunicar a las partes
las circunstancias que obren en su conocimiento relativas a la
valoración y seguridad del negocio, que puedan influir sobre la
conclusión del mismo.- [...] La publicidad que realicen [...] deberá
ser precisa e inequívoca, evitándose toda información que induzca a
errores". Quiere decir que las obligaciones acá establecidas y la
responsabilidad -recuerdo aquella famosa distinción entre obligación
y responsabilidad- van a surgir de cualquier acción que tenga
cualquiera de los contratantes contra aquel mediador que las haya
violado. Reitero que los planteos pueden ser muy bien intencionados,
pero podemos generar una gran distorsión desde el punto de vista
jurídico.
Recién se hablaba del aspecto tuitivo, pero no quise hacer
referencia a ello porque fue planteado nada más y nada menos que por
un legislador de la trayectoria del señor Diputado Díaz Maynard. Por
supuesto que comparto que el Decreto-Ley N° 14.219 tiene un efecto
tuitivo para el inquilino, pero hoy estamos metiendo en la misma
bolsa al modesto inquilino y al que tiene una casa en Carrasco donde
hay una Embajada; ya es alguien que paga US$ 10.000 o US$ 15.000,
quien también quedaría protegido por esta disposición que acabamos
de aprobar.
Reitero: creo que debemos ser muy precisos cuando legislamos en
materias que tienen, como el derecho civil, años de existencia.
Cuando innovamos, corregimos o incorporamos al derecho civil normas
que hoy forman parte de lo que se llama el derecho civil social, lo
hacemos obligados por las circunstancias que hoy tenemos por
delante, por cuanto existen situaciones en las que las empresas
empiezan a ser los actores. Hoy estamos regulando eso: la actividad
empresarial del corredor inmobiliario; estamos regulando la
mediación. Pero no podemos alterar todo el régimen del derecho
civil, que proviene del Código Civil y de normas de una tradición y
precisión que no creo que hoy sea el momento de corregir. Establecer
una responsabilidad solidaria o subsidiaria implica modificar todos
los principios generales de responsabilidad que existen en nuestra
legislación civil; establecer una sustitución de lo que es la
responsabilidad por el acto propio por una responsabilidad por actos
de terceros, implica alterar principios generales del derecho.
Lamentablemente, no voy a acompañar este tipo de modificaciones,
porque creo que exceden lo que hoy se está legislando. Obviamente,
comparto las finalidades que se mencionan; sé que es cierto que
muchas veces se incurre en abusos. En ese sentido, voy a recoger las
expresiones que ayer vertió en Sala mi compañera de bancada, la
señora Diputada Saravia Olmos, en cuanto a que entre lo que tenemos
hoy -no existe ninguna legislación- y este proyecto que está
sometido a consideración de la Cámara, hay una gran diferencia. A
partir de ahora, si la iniciativa es sancionada por el Senado,
tendremos un mínimo legal, un mínimo de normas de derecho positivo
que seguramente cambiará sustancialmente la legislación vigente en
materia de intermediación. A partir de hoy habrá una responsabilidad
posible: la responsabilidad que emerge de este artículo, que podrá
hacer valer cada uno de los contratantes si fue engañado, habiéndose
violado el artículo 14 -hoy a estudio- en su inciso primero, segundo
o tercero, artículo en el que se establecen, precisamente, las
responsabilidades del mediador.
Otro asunto es cómo se hace valer esa responsabilidad. Esta debe
hacerse valer ante la Justicia. Hay que otorgar el derecho de
defensa al mediador, el de decir, por ejemplo, que no tenía
conocimiento del tema. Después vendrá la sanción que establezca la
Justicia a través de la aplicación de estos artículos que están
sometidos a consideración del plenario, tal como vienen de Comisión.
En lo personal, acompañaré el texto que viene de Comisión, que me
parece absolutamente claro y que ha sido estudiado suficientemente y
debatido durante el largo tiempo que lleva este tema en la Comisión
de Constitución, Códigos, Legislación General y Administración.
SEÑOR SEÑORALE.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR SEÑORALE.- Señor Presidente: tampoco voy a acompañar este
aditivo que se propone, porque está confundiendo las cosas. Una cosa
es el contrato de mediación que se celebra entre quienes van a
firmar un contrato definitivo de compraventa, y otra es pretender
hacer responsable solidariamente al intermediario por un contrato
del cual no es parte, por un contrato que celebran las partes a
quienes él acercó para que hicieran ese negocio.
Coincido con el señor Diputado Rodríguez Altez en el sentido de que
estamos introduciendo cambios en la regulación de los contratos del
Código Civil, en el que perfectamente están establecidas las
responsabilidades que tiene cada una de las partes, estando regulada
con suma precisión la responsabilidad por vicios ocultos en que
incurren los enajenantes. Me parece que introducir ese elemento y
hacer responsable solidariamente por vicios ocultos -que muchas
veces se manifiestan con el tiempo y no inmediatamente- a alguien
que no es parte de ese contrato de compraventa, es totalmente ajeno
a la lógica jurídica de la contratación regulada en nuestro país.
Muchas gracias.
SEÑOR PINTADO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR PINTADO.- Señor Presidente: quiero hacer una consulta
reglamentaria. Producto de esta discusión, surgió la redacción de
otro aditivo, que prácticamente recogería todos los elementos que se
han planteado aquí.
El aditivo se presentaría con la firma de otros señores Diputados
que no son los que figuran en los aditivos anteriores. Consulto a la
Mesa si correspondería -en caso de que exista voluntad de aprobar el
aditivo que se va a presentar ahora- que los anteriores aditivos
presentados no fueran aprobados.
SEÑOR BARRERA.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR PINTADO.- Sí, señor Diputado.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede interrumpir el señor
Diputado.
SEÑOR BARRERA.- Señor Presidente: hemos llegado a un acuerdo sobre
una posible redacción para el primer inciso del artículo 14, que
quedaría así: "Los corredores inmobiliarios son solidariamente
responsables hasta el monto de su comisión junto a los propietarios
de inmuebles por los vicios que tuviera la cosa y de la que debieran
estar enterados aplicando la diligencia de un buen padre de
familia". Lo que se estaría incorporando sería la expresión: "hasta
el monto de su comisión". De esa forma, no fijaríamos una exigencia
de solidaridad frente a todo vicio oculto.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Puede continuar el señor Diputado
Pintado.
SEÑOR PINTADO.- He terminado, señor Presidente.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Se van a poner a votación los
tres artículos aditivos: en primer lugar, el artículo aditivo
presentado por la señora Diputada Percovich y el señor Diputado
Orrico; en segundo término, el aditivo propuesto por el señor
Diputado Orrico, y finalmente, el tercer aditivo que ha llegado a la
Mesa, presentado por la señora Diputada Barreiro. Si uno de ellos es
aprobado, los restantes quedarán desechados, puesto que son
excluyentes.
Léase nuevamente el artículo aditivo presentado por la señora
Diputada Percovich y el señor Diputado Orrico.
(Se vuelve a leer)
——Si no se hace uso de la palabra, se va a votar.
(Se vota)
——Cero en treinta y siete: NEGATIVA. Unanimidad.
Léase nuevamente el artículo aditivo presentado por el señor
Diputado Orrico.
(Se vuelve a leer)
——Si no se hace uso de la palabra, se va a votar.
(Se vota)
——Cero en treinta y cinco: NEGATIVA. Unanimidad.
Léase el artículo aditivo presentado por la señora Diputada
Barreiro.
(Se lee:)
"Los corredores inmobiliarios son solidariamente responsables hasta
el monto de su comisión junto a los propietarios de inmuebles por
los vicios que tuviera la cosa y de la que debieran estar enterados
aplicando la diligencia de un buen padre de familia.- Únicamente la
enumeración de los vicios en la escritura de compraventa o el
contrato de arrendamiento, exonerará al corredor inmobiliario de
responsabilidad, no admitiéndose cláusulas genéricas como las que
expresan que el adquirente recibe la cosa en el estado en que se
encuentra".
——Si no se hace uso de la palabra, se va a votar.
(Se vota)
——Veinte en treinta y cinco: AFIRMATIVA.
En discusión el artículo 15, tal como vino de la Comisión.
Si no se hace uso de la palabra, se va a votar.
(Se vota)
——Treinta y siete en treinta y nueve: AFIRMATIVA.
En discusión el artículo 24.
SEÑOR CARDOZO FERREIRA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR CARDOZO FERREIRA.- Señor Presidente: hemos presentado un
sustitutivo del artículo 24.
El artículo se refiere "a las personas físicas que a la fecha de la
presente ley, poseyeran el título de corredor, rematador, o que
acreditasen el ejercicio efectivo de su actividad ininterrumpida
durante el año inmediato anterior [...]". Presentamos este
sustitutivo porque entendemos que beneficiaría a una serie de
corredores que pretenden iniciar su actividad o que hace poco tiempo
la iniciaron, que tributan como corredores, pero a los que se
pretende limitar el ejercicio de su profesión al imponerse un año de
ejercicio efectivo para poder inscribirse y no así para tributar.
Asimismo, debemos hacer algunas consideraciones jurídicas, porque
este artículo está limitando el derecho al trabajo o dispone
limitaciones que no están de acuerdo con el artículo 53 de la
Constitución, que establece que el trabajo está bajo la protección
de la ley. La redacción del artículo que se pretende modificar
limita el ejercicio de la actividad con carácter retroactivo, lo que
viola principios jurídicos de primer orden. Esta limitación es
injustificada y abre la posibilidad de que los perjudicados inicien
una serie de juicios por inconstitucionalidad y, al mismo tiempo,
que se deba responder por eventuales daños y perjuicios que se
causen.
En atención a los daños que se pudieren causar a personas que estén
trabajando pero que aún no tengan un año ininterrumpido de labor,
presentamos este sustitutivo.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: vamos a acompañar el
sustitutivo presentado por el señor Diputado Cardozo Ferreira, en
virtud de la explicación que nos ha dado en el sentido de que
existen muchos agentes inmobiliarios que iniciaron su actividad, por
ejemplo, hace cinco o seis meses y están inscriptos en los registros
respectivos del BPS y de la DGI. Si aprobáramos el artículo tal como
viene de la Comisión, disponiendo: "o que acreditasen el ejercicio
efectivo de su actividad ininterrumpida durante el año inmediato
anterior", estaríamos coartando la posibilidad de seguir trabajando
a gente que ya se ha establecido y que ya tiene una actividad
encaminada.
El artículo sustitutivo presentado por el señor Diputado Cardozo
Ferreira va en la dirección de que sean reconocidos como agentes
inmobiliarios quienes al momento de promulgarse esta ley estén
establecidos y anotados en los registros correspondientes.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: estamos hablando de cuestiones que
tienen que ver con la entrada en vigencia de las disposiciones.
El último inciso del artículo 24 dice: "Las disposiciones de la
presente ley entrarán en vigencia luego de que se expidan los
primeros títulos habilitantes al culminar el dictado del primer
curso, que acredite el cumplimiento del literal D del artículo 6° de
la presente ley".
Pregunto a los miembros de la Comisión cómo debe interpretarse este
inciso, porque no queda claro si el plazo son seis, siete u ocho
meses. Si fuera así, esta discusión sería ociosa porque cuando entre
en vigencia la ley ya habrá pasado un año de la fecha que se
estipula. Pregunto a los miembros de la Comisión si saben cuánto
tiempo implica lo establecido en esta disposición, para saber si
tiene importancia su inclusión.
SEÑOR CARDOZO FERREIRA.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR CARDOZO FERREIRA.- Señor Presidente: la información que poseo
es que el curso para lograr el título dura tres años, se realiza en
la UTU y se requiere un examen de ingreso, con pruebas de geografía,
historia y contabilidad.
Evidentemente, el tiempo excede lo normal, habida cuenta de que se
trata de gente que está trabajando en esa actividad.
SEÑOR FALERO.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: creo entender que pasará uno o dos
años antes de que se emitan los primeros títulos.
Insisto en que esta discusión es ociosa porque cuando se emitan los
títulos ya habrá transcurrido un año o un año y medio para quienes
hoy llevan cuatro o cinco meses trabajando. Por lo tanto, no es
necesario aclarar nada con respecto al tiempo.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: heredé la banca del señor
Diputado Fernández Chaves, pero no la responsabilidad de ser miembro
informante. No obstante, corresponde reiterar lo que expresara la
señora Diputada Saravia Olmos en cuanto a que este proyecto
constituyó una gran preocupación del señor Diputado Fernández
Chaves.
Tengo entendido que esta norma se tomó de un proyecto presentado en
la Legislatura anterior, cuando los cursos de UTU recién se estaban
iniciando. A esta altura, creo que estos cursos llevan cuatro o
cinco años. Es decir, UTU se adelantó a la ley. En este sentido,
debo reconocer expresamente la labor de la profesora Fanny Arón,
quien propició el interés de UTU por los cursos de corredor
inmobiliario. Además, creo que este curso ha tenido mucha
aceptación.
Por consiguiente, me parece que la inquietud del señor Diputado
Falero es válida. Tenemos que saber a partir de cuándo rige la ley.
El artículo 16 del Código Civil -acá voy a recoger las alusiones que
me hicieron en las intervenciones anteriores en cuanto a la
interpretación piedeletrista-, que todos conocemos, o deberíamos
conocer, establece que cuando la letra de la ley es clara no se debe
acudir a las otras formas de interpretación que prevé el propio
Código Civil en los distintos artículos de su título preliminar. En
una de las alusiones se escapó una de las observaciones que ahora
formula el señor Diputado Falero. El proyecto, tal como está
redactado, no sería claro porque quedaría la duda de si se está
refiriendo a los títulos que ya se están otorgando en este momento o
a los futuros. Creo que esa es la pregunta que formula el señor
Diputado Falero.
A mi modo de ver, la ley entraría en vigencia en forma inmediata a
la aprobación del proyecto, de acuerdo con los criterios generales
de publicación y de conformidad al ingreso en vigencia de las leyes,
porque si los cursos ya están dictados y ya se han entregado los
títulos de corredor inmobiliario, se estaría dando por sentado que
la ley regirá de acuerdo con las normas de carácter general.
SEÑOR FALERO.- ¿Me permite una interrupción?
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Señores Diputados: se está
intentando aclarar la pregunta que hizo el señor Diputado Falero. No
se trata de interrupciones; entonces, cualquiera de los integrantes
de la Comisión, sabiendo que el miembro informante no está presente,
en lo posible contestará las preguntas.
Tiene la palabra el señor Diputado Falero para una aclaración.
SEÑOR FALERO.- Señor Presidente: quisiera que se aclarara en forma
definitiva este aspecto, porque la situación es completamente
distinta que cuando se empezó a discutir el proyecto de ley.
Si los miembros de la Comisión no tienen inconveniente, a fin de
resolver el problema planteado por el señor Diputado Cardozo
Ferreira, sugeriría que en el proyecto de ley se estableciera que
las disposiciones de esta norma entrarán en vigencia a los ciento
ochenta días de su promulgación.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR BORSARI BRENNA.- Señor Presidente: creo que el tercer inciso
de esta disposición, al cual alude el señor Diputado Falero, podría
ser eliminado.
(Apoyados)
——Tengo entendido que los cursos se han iniciado hace años y que hay
gente que ya se ha recibido. Por lo tanto, de nada serviría esta
disposición.
De manera que propongo que se suprima el inciso tercero del artículo
24.
(Apoyados)
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- La Mesa procederá de la siguiente
manera: se tomará la votación, por incisos, del artículo 24 tal como
viene de Comisión. Si este no fuera aprobado, someteremos a votación
el artículo sustitutivo presentado por el señor Diputado Cardozo
Ferreira, también por incisos. De esa forma podrá llevarse a la
práctica la moción del señor Diputado Borsari Brenna, en el sentido
de eliminar el tercer inciso del artículo 24.
Se va a votar el primer inciso del artículo 24 tal como viene de
Comisión.
(Se vota)
——Doce en veintinueve: NEGATIVA.
Habiendo perdido sentido el inciso segundo, al no haber sido
aprobado el primero, se va a pasar a considerar el artículo
sustitutivo presentado por el señor Diputado Cardozo Ferreira.
Léase los incisos primero y segundo de dicho sustitutivo.
(Se lee:)
"Artículo 24. (Disposición transitoria).- Las personas físicas que a
la fecha de esta ley, poseyeran el título de corredor, rematador, o
que acreditasen el ejercicio de su actividad mediante la constancia
de estar actualmente inscripto como tal ante el Banco de Previsión
Social, la Dirección General Impositiva y de la Planilla de Trabajo,
serán inscriptos en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios
del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, con prescindencia de
los requisitos establecidos en el literal D) del artículo 6°,
mediante la exhibición de las constancias de inscripción en el Banco
de Previsión Social, en la Dirección General Impositiva y de la
Planilla de Trabajo.- Los Directores, socios, representantes,
integrantes o dependientes de una persona jurídica que acrediten el
ejercicio de su actividad, serán inscriptos de acuerdo con las
condiciones establecidas en el literal que antecede".
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Pido la palabra para una aclaración.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Tiene la palabra el señor
Diputado.
SEÑOR RODRÍGUEZ ALTEZ.- Señor Presidente: realmente, no había
entendido bien la propuesta del señor Diputado Cardozo Ferreira. La
he escuchado atentamente, pero me preocupa mucho porque se podría
generar una avalancha de gente que se inscribiría como corredor
inmobiliario, desnaturalizando lo que estamos buscando con este
proyecto de ley.
Se hubiese podido interpretar que el plazo de un año era excesivo;
de pronto habría correspondido plantear una disposición sustitutiva,
pero no en una forma tan abierta. Adviértase que el tiempo que queda
para tratar este proyecto de ley no es corto; aún resta su
aprobación por esta Cámara y luego su comunicación al Senado, y si
eventualmente la Cámara Alta se allanara al criterio de la Cámara de
Representantes, no habría una tercera instancia. De todos modos,
durante todo este tiempo estaríamos generando una expectativa en una
cantidad de gente. Entonces, en vez de solucionar lo que queremos,
estaríamos generando una hipótesis bastante irracional en materia de
regulación de actividades.
Me parece que el sustitutivo presentado por el señor Diputado
Cardozo Ferreira tendría que estar restringido a la fecha de hoy o
fijar determinado lapso, pero no puede quedar libre; de lo
contrario, permitiríamos que entren por la ventana quienes no
pudieron hacerlo por la puerta para ejercer la actividad de corredor
inmobiliario. De manera que no harían el curso ni nada; simplemente
se inscribirían en la DGI y en el BPS.
SEÑOR PRESIDENTE (Amorín Batlle).- Si no se hace uso de la palabra,
se van a votar los dos primeros incisos del artículo sustitutivo
presentado por el señor Diputado Cardozo Ferreira -el inciso tercero
es conceptualmente igual al redactado por la Comisión-, con la
siguiente aclaración. Cuando en la parte final del segundo inciso se
expresa: "de acuerdo con las condiciones establecidas en el literal
que antecede", se debió decir "en el inciso que antecede".
(Se vota)
——Diecinueve en treinta: AFIRMATIVA.
Se va a votar el inciso tercero del artículo 24 tal cual viene de la
Comisión.
(Se vota)
——Cero en treinta: NEGATIVA. Unanimidad.
Queda aprobado el proyecto y se comunicará al Senado.
Proyecto de Ley aprobado en Cámara de Representantes (textual) –
12/05/2004
Artículo 1°. (Concepto). Considéranse corredores inmobiliarios las
personas físicas que median en la enajenación o arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos o rurales y casas de comercio.
Artículo 2°. (Estatuto). Los corredores inmobiliarios quedarán
sujetos a los derechos y obligaciones establecidos en esta ley y a
los que surjan del contrato de mediación que celebren en el marco de
la autonomía de la voluntad en tanto no contravengan las
disposiciones de la Ley N° 17.250, de 11 de agosto de 2000.
Artículo 3°. (Ejercicio). Para ejercer esta actividad, las personas
físicas deberán matricularse en el Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios que se crea por esta ley.
Artículo 4°. (Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios). Créase
en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, el Registro Nacional
de Corredores Inmobiliarios, en el que deberán inscribirse las
personas a que refiere el artículo 1° de esta ley.
El Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios estará a cargo de
una Comisión Administradora.
La Comisión Administradora deberá estar integrada por un
representante de:
A) Ministerio de Trabajo y Seguridad Social.
B) Ministerio de Turismo.
C) Asociación Nacional de Rematadores y Corredores Inmobiliarios.
D) Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
E) Ministerio de Economía y Finanzas (Área Defensa del Consumidor).
F) Un representante de las inmobiliarias de las zonas turísticas.
G) Un representante de las inmobiliarias del interior del país.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 18, 19 y 20 de esta
ley, las sanciones que disponga el Registro deberán ser homologadas
por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social y podrán ser
impugnadas según lo dispuesto por el artículo 317 de la Constitución
de la República.
En tanto no esté reglamentada esta ley, o integrada la Comisión
Administradora, las funciones o cometidos del Registro no podrán
dejar de cumplirse y serán desarrolladas por el Ministerio de
Trabajo y Seguridad Social.
Artículo 5°. (Competencia). Al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios le competen las siguientes funciones:
A) Expedir y registrar la matrícula de corredor inmobiliario.
B) Tomar prueba de idoneidad técnica de razonable exigencia a los
solicitantes de matrícula de corredor inmobiliario que no hayan
realizado los cursos dictados por el Consejo de Educación Técnico
Profesional y no tengan otro título reconocido conforme al literal
C) del artículo 6º de esta ley, sin perjuicio de lo establecido en
el artículo 25.
C) Fiscalizar el desempeño de la actividad de los corredores
inmobiliarios.
D) Aplicar las sanciones que correspondan a los corredores
inmobiliarios, en los casos de contravención a las disposiciones de
la presente ley y las normas reglamentarias que se dictaren
relativas al ejercicio de su actividad.
Todo sin perjuicio de las facultades de contralor y sanción
otorgadas al Área Defensa del Consumidor por la Ley N° 17.250, de 11
de agosto de 2000.
E) En los departamentos donde no se dicten los cursos habilitantes a
que se refiere el artículo 6° de esta ley, hacer un examen a
aquellas personas que quieran ingresar a la profesión de corredor
inmobiliario.
Artículo 6°. (Matrícula). Para obtener la matrícula de corredor
inmobiliario se requiere:
A) Tener residencia permanente en la República durante un período no
inferior a los dos años o ser ciudadano de la República Oriental del
Uruguay, natural o legal.
B) Justificar buena conducta mediante el certificado de habilitación
policial.
C) Haber aprobado los cursos oficiales de corredor inmobiliario
dictados por el Consejo de Educación Técnico Profesional u otro
título equivalente reconocido por las autoridades de la enseñanza
pública.
D) Inscribirse en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios.
E) En su caso, haber aprobado ante el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios, las pruebas previstas en el artículo 5º de
esta ley.
Artículo 7º. (Sociedades). Las personas jurídicas que desarrollen
actividades propias de los corredores inmobiliarios, estarán sujetas
a todas y cada una de las disposiciones legales y reglamentarias que
rijan tales actividades. Las mismas deberán contar necesariamente
con un corredor inmobiliario, requisito que deberán acreditar para
la obtención de la matrícula prevista en el literal A) del artículo
5º de esta ley.
Artículo 8º. (Inhabilitaciones). Están inhabilitados para ejercer la
actividad de corredor inmobiliario:
A) Los incapaces absolutos.
B) Los inhabilitados judicialmente.
C) Los suspendidos o excluidos en el ejercicio de la actividad por
sanción disciplinaria.
Artículo 9º. (Contrato de mediación). El contrato de mediación es
una convención por la cual el comitente encarga al corredor la
concertación de uno o varios de los negocios jurídicos mencionados
en el artículo 1º de esta ley, sin que exista entre ambos vínculo de
representación, dependencia o sociedad.
Artículo 10. (Contenido). El contrato de mediación deberá constar
por escrito y contener necesariamente la identificación del negocio
pretendido, el precio y las modalidades de la contratación. Las
partes podrán pactar la autorización exclusiva del comitente al
corredor en los términos del artículo anterior y su plazo de
vigencia, que no podrá exceder de ciento ochenta días, sin perjuicio
de su renovación.
Artículo 11. (Honorarios). El corredor inmobiliario matriculado
tiene derecho al cobro de sus honorarios o comisión de la o las
partes, sólo si el negocio pretendido se concluye por efecto de su
intervención para cada una de las partes. Se entiende por conclusión
al perfeccionamiento del contrato definitivo o, en su caso, del
negocio preliminar. La medida de la remuneración y la proporción en
que ésta debe abonarse por las partes, podrá pactarse libremente. En
defecto de pactos, será fijado judicialmente.
Para el caso de arrendamientos, el honorario será el previsto en el
artículo 108 del Decreto Ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974. No
estarán comprendidos los contratos de arrendamiento por temporada,
de acuerdo con lo dispuesto por el literal A) del artículo 28 del
mismo decreto ley.
Si el negocio encomendado se celebrara dentro de los sesenta días de
haber expirado el plazo de autorización, pero se demostrara que
aquél se gestó por causa de la intervención del corredor
inmobiliario, éste tendrá derecho a percibir íntegramente los
honorarios que le corresponden.
En los contratos de mediación donde se pactó la autorización
exclusiva, si la operación encomendada se realiza sin la
intervención del corredor inmobiliario pero durante el plazo de
vigencia de la autorización, éste tendrá derecho a percibir los
honorarios del comitente.
Artículo 12. (Prescripción). El derecho al cobro de comisiones u
honorarios emergentes de la actividad de corredor inmobiliario se
extingue por prescripción a los dos años de su exigibilidad.
Artículo 13. (Derechos). Son derechos de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Ser los únicos habilitados a reclamar el cobro de comisiones u
honorarios por su actividad.
B) Efectuar tasaciones judiciales o extrajudiciales de bienes
inmuebles urbanos o rurales y de establecimientos comerciales.
C) Recabar de las oficinas públicas nacionales o municipales todo
informe o certificado necesario para el cumplimiento de su cometido.
D) Administrar bienes inmuebles urbanos o rurales y establecimientos
comerciales.
E) Percibir el reintegro de los gastos extraordinarios efectuados
por encargo del comitente cuando el negocio no haya sido concluido.
F) Solicitar a quien tenga interés en contratar con su comitente que
formalice una propuesta por escrito, cuyo plazo de vigencia se
fijará libremente.
G) Desempeñarse como Prestadores de Servicios Turísticos
Inmobiliarios o integrar empresas que realicen dicha actividad,
siempre que estén inscriptos en el Registro correspondiente del
Ministerio de Turismo.
Artículo 14. (Obligaciones). Son obligaciones de los corredores
inmobiliarios en ejercicio y matriculados:
A) Proponer los negocios con exactitud y claridad.
B) Consignar su número de inscripción en el Registro Nacional de
Corredores Inmobiliarios, en toda su documentación y en la
publicidad que realicen.
C) Comunicar a las partes las circunstancias que obren en su
conocimiento relativas a la valoración y seguridad del negocio, que
puedan influir sobre la conclusión del mismo.
D) Cumplir con las obligaciones tributarias y las impuestas a los
proveedores de servicios por la Ley N° 17.250, de 11 de agosto de
2000.
Artículo 15.- Los corredores inmobiliarios son solidariamente
responsables hasta el monto de su comisión junto a los propietarios
de inmuebles por los vicios que tuviera la cosa y de la que debieran
estar enterados aplicando la diligencia de un buen padre de familia.
Únicamente la enumeración de los vicios en la escritura de
compraventa o el contrato de arrendamiento, exonerará al corredor
inmobiliario de responsabilidad, no admitiéndose cláusulas genéricas
como las que expresan que el adquirente recibe la cosa en el estado
en que se encuentra.
Artículo 16. (Publicidad). La publicidad que realicen los corredores
inmobiliarios matriculados deberá ser precisa e inequívoca,
evitándose toda información que induzca a errores siéndole aplicable
lo dispuesto por el Capítulo IX de la Ley N° 17.250, de 11 de agosto
de 2000.
Artículo 17. (Prohibiciones). Está prohibido a los corredores
inmobiliarios matriculados:
A) Permitir expresa o tácitamente que su nombre sea utilizado para
realizar actos de intermediación, aludidos en el artículo 1º de esta
ley, por personas no matriculadas.
B) Aceptar encargos si les consta que el comitente otorgó con
anterioridad una autorización cuyo plazo no ha expirado, a otro
corredor inmobiliario matriculado.
C) Retener indebidamente documentación o valores que pertenezcan a
sus comitentes.
D) Procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la
dignidad y la probidad de la profesión.
E) Efectuar gestiones y especialmente publicidad que pueda inducir a
engaño o en la cual se ofrezcan o insinúen operaciones contrarias a
la ley.
F) Adquirir o arrendar directa o indirectamente para sí, su cónyuge,
ascendientes o descendientes hasta el primer grado, o para la
sociedad de que forme parte, o alguno de los socios, cualquier
inmueble que se le haya confiado para su venta o arrendamiento.
G) Reclamar honorarios por ejecución de actos de corretaje
inmobiliario cuando estén inhabilitados.
Artículo 18. (Régimen sancionatorio). El Registro iniciará los
procedimientos de oficio o a instancia de cualquier persona. El
procedimiento para la aplicación de sanciones deberá observar las
garantías del debido proceso, dándose vista de las respectivas
actuaciones a los involucrados y posibilitándose el pleno ejercicio
del derecho de defensa con articulación de descargos por los
afectados por la medida.
Las sanciones se graduarán de acuerdo a la gravedad de la infracción
y a los antecedentes del infractor, de acuerdo con lo que se
establece por esta ley.
Artículo 19. (Clases de sanciones). Las sanciones disciplinarias que
se aplicarán a los corredores inmobiliarios por las infracciones a
las normas de conducta establecidas en esta ley, serán las
siguientes:
1) Apercibimiento.
A) Privado.
B) Público, de acuerdo con la gravedad del hecho, que deberá ser
objeto de reglamentación.
2) Multa de hasta UR 500 (quinientas unidades reajustables).
3) Suspensión de hasta dos años en la matrícula.
Artículo 20. (Apercibimiento y multa). Serán sancionados con
apercibimiento o multa los corredores inmobiliarios que infrinjan
las normas de conducta establecidas en los artículos 14 y 16 de esta
ley.
Artículo 21. (Suspensión). Serán suspendidos los corredores
inmobiliarios que:
1) Infrinjan las normas de conducta enumeradas en el artículo 17 de
esta ley.
2) Hayan sido sancionados en los tres últimos años con más de dos
multas e incurran en algún acto que merezca una sanción similar.
3) Hayan sido condenados a la pena establecida en el artículo 77 del
Código Penal, a cuyos efectos la Justicia competente deberá cursar
la correspondiente comunicación al Registro Nacional de Corredores
Inmobiliarios.
Artículo 22. En caso que los corredores inmobiliarios hayan sido
sancionados en los últimos tres años con más de una suspensión e
incurran en algún acto que merezca una sanción similar deberán ser
suspendidos por el lapso máximo previsto en la presente ley, sin
perjuicio de la elevación de antecedentes a la Justicia competente,
si hubiere lugar.
Artículo 23. En caso que los corredores inmobiliarios incurran en
las conductas previstas en los artículos 167 y 191 del Código Penal,
deberán elevarse los antecedentes al conocimiento de la Justicia
competente.
Artículo 24. (Remisión). En todo lo no previsto en la presente ley
en cuanto a derechos, obligaciones y condiciones de ejercicio de su
actividad, el corredor inmobiliario se regirá por lo establecido en
el Capítulo "De los Corredores" del Código de Comercio.
Artículo 25. (Disposición transitoria). Las personas físicas que a
la fecha de esta ley, poseyeran el título de corredor, rematador, o
que acreditasen el ejercicio de su actividad mediante la constancia
de estar actualmente inscripto como tal ante el Banco de Previsión
Social, la Dirección General Impositiva y de la Planilla de Trabajo,
serán inscriptos en el Registro Nacional de Corredores Inmobiliarios
del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, con prescindencia de
los requisitos establecidos en el literal D) del artículo 6º de esta
ley, mediante la exhibición de las constancias de inscripción en el
Banco de Previsión Social, en la Dirección General Impositiva y de
la Planilla de Trabajo.
Los Directores, socios, representantes, integrantes o dependientes
de una persona jurídica que acrediten el ejercicio de su actividad,
serán inscriptos de acuerdo con las condiciones establecidas en el
inciso que antecede.
Artículo 26. (Reglamentación). El Poder Ejecutivo reglamentará esta
ley dentro de los noventa días posteriores a su entrada en vigencia.
Sala de Sesiones de la Cámara de Representantes, en Montevideo, a 12
de mayo de 2004.
HORACIO D. CATALURDA JOSÉ AMORÍN BATLLE
Secretario Presidente
Carta a medios de prensa con la posición de la CIU – 21/05/2004
Carta enviada a los siguientes medios de prensa
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El País
La República
Últimas Noticias
La Cámara Inmobiliaria Uruguaya frente al proyecto de Ley de
Corredores Inmobiliarios.
La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), atenta a la discusión
parlamentaria que se llevó a cabo en el seno de la Cámara de
Representantes, los días 11 y 12 de Mayo pasados, que concluyó con
la aprobación (media sanción) del proyecto de Ley de Corredores
Inmobiliarios (Reglamentación de la actividad) ,entiende que es
menester divulgar entre nuestros asociados, profesionales del sector
y al público en general las siguientes consideraciones:
Nunca antes una norma reguladora de la actividad inmobiliaria había
llegado tan lejos en la ya larga historia de esta iniciativa, el
texto había salido en setiembre pasado de comisión con respaldo
unánime y prometía un rápido trámite en Diputados, que cuestiones de
agenda demoraron más de la cuenta, aún así, la votación alcanzó a
cumplir la mitad de una meta política muy importante para el sector
inmobiliario.
La Cámara Inmobiliaria Uruguaya, fundada en 1987 agrupa a más de 400
empresas y profesionales del sector inmobiliario en las distintas
áreas de:
Promoción, venta, administración y arrendamiento de inmuebles,
tasaciones, administración de propiedad horizontal y servicios de
consultoría inmobiliaria, las mismas se encuentran regidas por un
estricto código de ética y cuentan con capacitación permanente,
brindado a través del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la
CIU.
El actual articulado del mencionado proyecto de Ley, es el resultado
de una extensa, trabajosa y ardua labor entre las autoridades
actuales de la CIU y de las que nos precedieron con el apoyo de las
distintas Cámaras Inmobiliarias del interior del país y, los Sres.
Legisladores de la Comisión de Constitución y Códigos, en el marco
de esa discusión que no escapa al escenario nacional en materia de
intermediación y administración, los mencionados profesionales se
encuentran expectantes a su aprobación definitiva, que traerá como
consecuencia la tranquilidad necesaria para un sector tan importante
en la economía de nuestro país.
El proyecto de Ley cuenta con 26 artículos que tratan las diferentes
situaciones y que afectan de diferente forma al profesional
instalado, por lo que es comprensible que alguno de ellos, no sean
compartidos por la totalidad de los involucrados, e inclusive no
descartamos la conveniencia de la eliminación de alguna disposición
que entendemos injusta para quienes ejercemos la profesión.
Hay que reconocerlo sin temor: esta norma no es la panacea, ni
soluciona todos los problemas que enfrenta una profesión golpeada
como la nuestra, pero representa una herramienta eficaz en el
combate a la competencia desleal realizada por los operadores
informales que actúan en la plaza, las cifras son escalofriantes, y
no por conocidas, dejan de conmover.
La aprobación de esta legislación representa un logro gremial
importante, porque coloca sobre la mesa las difíciles condiciones a
las que debe someterse el empresariado responsable, para sostener la
institucionalidad económica del país.
Pero la contracara es la actual situación, en la que los empresarios
legales se constituyen en el blanco predilecto del sistema
inspectivo y de los mecanismos de contralor de los organismos
públicos, mientras crecen alegremente los "operadores" que no
tributan y los que carecen de cualquier responsabilidad empresarial
ante una clientela inmobiliaria cada días más exigente.
Cuando esta ley entre en vigor, comenzaremos a combatir en serio a
esa 'viveza' que termina por destruir a una profesión como la
nuestra, basada en la confianza.
La CIU no renuncia al derecho de promover en el futuro, las
modificaciones que estime conveniente en aquellos artículos que
afectan directamente al profesional, disconformidad hoy manifestadas
por Cámaras y Asociaciones del sector en todo el país.
La posición adoptada por la Comisión Directiva de la Cámara
Inmobiliaria Uruguaya en consulta con agremiaciones de todo el país,
pasa en este caso, " por mirar el bosque y no el árbol".
R. WILDER ANANIKIAN
PRESIDENTE DE CIU
Gestiones de la CIU ante la Comisión de Constitución y Legislación
del Senado – 27/07/2004
CORREDORES INMOBILIARIOS
SE REGULA SU ACTIVIDAD
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Versión taquigráfica de la sesión del día
27 de julio de 2004
-Sin corregir por los oradores -
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ASISTENCIA
Preside: Senador Guillermo García Costa
Miembros: Senadores Ruben Correa Freitas, José Korzeniak, Ariel
Pereira y Enrique Rubio
Concurren: Por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) señores R.
Wilder Ananikián (Presidente), Alfredo Blengio (Vicepresidente), y
doctor Santiago Carnelli (Asesor Jurídico); por la Cámara
Inmobiliaria de Maldonado (CIDEM) señor Luis Borsari (Presidente), y
por el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal (CAPH)
señor Héctor Dupont (Presidente).
Asiste: Director General Legislativo señor Luis M. Paravís
Secretaria: Josefina Reissig
Contenido
Montevideo, Uruguay. Poder Legislativo.
Carátula
SEÑOR PRESIDENTE.- Está abierto el acto.
(Es la hora 14 y 23 minutos)
-Hemos recibido la solicitud formulada por los representantes de la
Cámara Inmobiliaria Uruguaya para exponer los fundamentos del
proyecto de ley que está a estudio de esta Comisión.
Quiero aclararles que en estas últimas semanas de actividad, la
Comisión ha dispuesto -como está sucediendo en este momento- recibir
de cualquier manera a las distintas delegaciones para ir ganando
tiempo, porque si esperamos a tener el quórum necesario en los
horarios normales de trabajo, terminamos por no cumplir muchas
tareas que nos interesan tanto a ustedes como a nosotros por los
factores que están en juego. Esa es la razón por la cual en este
momento sólo hay dos Senadores presentes, pero la versión
taquigráfica llegará a manos de los demás señores Senadores.
Les cedemos la palabra.
SEÑOR ANANIKIAN.- En este momento ocupo la Presidencia de la Cámara
Inmobiliaria Uruguaya, y he venido acompañado por el Vicepresidente,
doctor Alfredo Blengio; por nuestro asesor letrado, doctor Santiago
Carnelli; por el Presidente del Colegio de Administradores de
Propiedad Horizontal, administrador Héctor Dupont, y por el
Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, señor Luis
Borsari.
Como ya hablamos informalmente con el señor Presidente de la
Comisión, para nuestras instituciones es sumamente importante tener
este diálogo, por lo que les agradecemos que nos reciban.
En pocas palabras, me gustaría exponer lo que es la Cámara
Inmobiliaria Uruguaya (CIU), a quien estamos representando y de
quien somos mandatarios, pues nos permitirá presentar nuestras
sugerencias acompañadas de la opinión jurídica de nuestro asesor
letrado.
La CIU se fundó en el año 1987 y agrupa a 350 socios en todo el
país. Se formó por la necesidad de otorgar a un conjunto de
empresarios, normas de ética y capacitación para el sector, que no
brindaban las instituciones existentes, que sólo se dedicaban a las
áreas de remate y de administración. Fue el fruto de
individualidades comprometidas en una aventura, el resultado del
esfuerzo consciente y deliberado de un colectivo profesional
seducido por metas comunes surgidas de una actividad económica muy
relevante para nuestro país.
Entendemos que la actividad inmobiliaria es uno de los principales
síntomas dentro de la economía y tenemos claro que si en ella hay
dificultades es porque la salud del país está mal; de la misma
forma, cuando esta actividad prospera es porque los números de la
macroeconomía están funcionando de verdad. En consecuencia, esta
época que nos tocó vivir como dirigentes -así como a los anteriores
en nuestra existencia institucional- nos ha demandado respuestas
diferentes, pero no por ello la Cámara Inmobiliaria olvidó su
mandato esencial al servicio de la labor profesional. En 1994 la CIU
instrumentó el primer curso de operador inmobiliario en coordinación
con la UTU. Cuatro años después -en 1998- luego de gestiones
realizadas ante UTU, el curso se hizo oficial y en la actualidad
cuenta con dos años de duración, 1.400 horas de curso y con ocho
materias. Al respecto puedo informar que desde 1998 hasta la fecha
han egresado 219 nuevos operadores inmobiliarios.
En resumen, esto fue lo que comenzamos a hacer en 1994 y que en 1998
pasó a la esfera del Estado.
En el año 2001 fundamos lo que dimos en llamar el Instituto de
Capacitación Inmobiliario Uruguayo, con el fin de actualizar a
nuestros socios y brindarles herramientas para mejorar su gestión y
hacerla más profesional. A lo largo de estos cuatro años hemos
realizado 31 seminarios y conferencias donde participaron 1.097
personas -son datos concretos porque los saqué de nuestra Página
Web- y contamos con 755 inmobiliarias asociadas e instituciones
afines. Asimismo, hemos llevado capacitación al interior del país ya
que en este año fuimos a Salto y a Maldonado, y también tenemos
previsto ir a Colonia. Por otro lado, en cada oportunidad que vamos
al interior acompañados de los disertantes, entregamos a los
inmobiliarios instalados legítimamente en esos diversos lugares,
toda la documentación para que se vayan formando las
correspondientes Cámaras.
(Ingresa a Sala el señor Senador Korzeniak)
-Durante la crisis del año 2002 resolvimos convocar a nuestros
socios en asambleas y reuniones zonales a fin de analizar la
situación del mercado de arrendamientos y ventas, que se había
desplomado como nunca antes había pasado. Fue así que fijamos metas,
criterios comunes y de a poco fuimos saliendo del tema.
En el año 2003 hicimos una inversión conjunta entre la Cámara
Inmobiliaria y nuestros socios para lograr una campaña de publicidad
que se apoyó en tres conceptos: la inversión de inmuebles, la
profesionalidad de nuestros socios y la transparencia de lo actuado,
cosa que también nos ha dado resultado en el mejoramiento de la
compraventa y de los arriendos.
Ahora estamos trabajando para lanzar, próximamente, lo que dimos en
llamar un manual de la transacción inmobiliaria, donde estará todo
lo vinculado con impuestos, inversiones, aspectos legales, etcétera,
explicado con total transparencia, tanto para el inversor del
exterior como para quien arriende o compre aquí, en el Uruguay.
Asimismo, junto al Colegio de Administradores de Propiedad
Horizontal y a la Asociación de Promotores Privados del Uruguay
estamos organizando, para el mes de setiembre en el LATU, lo que
llamaremos la Primera Feria Internacional. Allí se concentrará toda
la oferta inmobiliaria, habrá seminarios conjuntos y cada uno de
nosotros estaremos circunscriptos a nuestras tareas, respetando
obviamente la de los demás, es decir, el constructor en lo que hace
a la construcción, nosotros que vendemos o arrendamos y los
administradores actuando como tales en la propiedad horizontal.
Por otro lado, tenemos un órgano de prensa propio que los señores
Senadores reciben, la revista "Ciudades", que en forma bimensual
marca el termómetro inmobiliario de nuestro país y que, además, es
un elemento de consulta para las diferentes profesiones vinculadas
al sector y para la prensa especializada.
A través de Comisiones, tanto nosotros como nuestros socios
participamos activamente en las Intendencias Municipales del país y
en los Ministerios afines, aportando nuestra experiencia. En ese
sentido, desde hace años nuestra Cámara viene representando al
sector inmobiliario de todo el país como institución madre. Hemos
defendido la necesidad de contar con un marco regulatorio legal
sobre el que podamos actuar, sobre todo si tenemos en cuenta que la
Cámara Inmobiliaria Uruguaya integra instituciones inmobiliarias
americanas y del MERCOSUR y hasta ahora, regionalmente hablando,
somos el único país que no tiene un marco regulatorio, lo que nos
coloca en una posición de desventaja. Para lograr dicho marco, desde
hace varios años hemos realizado reuniones en cada Legislatura que
nos tocó actuar y concurrido a la Cámara de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración de la Cámara de Representantes
tantas veces como fuera necesario, para aclarar conceptos y dudas
con el fin de que la iniciativa prosperara.
Quisiera hacer una precisión, porque nos consta -ya que figura en la
versión taquigráfica- que el mes pasado recibieron por separado a
dos instituciones del sector inmobiliario. Una de ellas pertenece al
sector de administración de arriendos y debemos decir que luego de
leer sus declaraciones pudimos constatar un desconocimiento de cómo
se realiza hoy la actividad inmobiliaria profesional, tanto aquí
como fuera de fronteras. Actualmente, a una inmobiliaria no le
alcanza el día para desarrollar su actividad en forma responsable y
no conoce de sábados y domingos para poder brindar un buen
tratamiento al cliente. Digo esto porque la gran mayoría de las
empresas de esa institución siguen trabajando como hace cuarenta
años, cuando los bancos administraban los arriendos y, en
consecuencia, mantienen el horario bancario de atención al público,
comparten sus oficinas con otros rubros y hacen negocios paralelos
que nada tienen que ver con el tema inmobiliario. En esta actividad
hay que estar actualizado permanentemente en muchísimos aspectos
para poder dar el consejo preciso al cliente y no solamente sentarse
detrás de un escritorio a esperar que lo llamen por un aviso o un
cartel que muchas veces hace años que está colocado. Imaginarán los
señores Senadores el perjuicio que esto causa al consumidor o al
propietario, y digo esto porque no tienen peso en el mercado de
compraventa sino específicamente en el de arrendamientos, tal como
ellos mismos lo dijeron. Desde que se fundó esa institución sus
integrantes son los mismos y nunca han realizado ningún tipo de
capacitación, salvo en una oportunidad que organizaron algo
conjuntamente con nosotros y a nuestro pedido.
Esas son las razones por las cuales manifestaron que no quieren este
proyecto de ley y tampoco les ha interesado participar en este tema
en todas las oportunidades en que los hemos convocado para hacerlo.
Entonces me pregunto: ¿cómo van a integrar la Comisión
Administradora de Matrículas si nunca les interesó el tema? ¿Por qué
solamente estamos la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, un representante
de las inmobiliarias del interior y la Asociación de Rematadores?
Sencillamente porque desde siempre hemos hecho gestiones conjuntas
para la aprobación de este proyecto de ley y porque somos
instituciones que representamos a todo el país.
Quería dejar claro lo antedicho con el ánimo de informar a los
Legisladores que la existencia de un corredor inmobiliario u
operador inmobiliario no es fruto de la casualidad, sino de una
formación decantada y permanente que se apoya y convive con
profesiones como la de escribano, abogado, arquitecto, contador,
gestor, etcétera.
Por su parte, la actividad inmobiliaria es económicamente muy
delicada porque involucra desde la administración de bienes ajenos
hasta el consejo preciso para disponer del capital de terceros, y
demanda a quienes la practican permanencia en el ramo, idoneidad y
responsabilidad empresarial. Por un lado, el nacimiento de una base
de datos y el procesamiento electrónico de la información hicieron
que esta actividad se nutriera de la tecnología más adecuada para
orientar al cliente con precisión y, por otro, la expansión del
horizonte de los negocios de hoy se acepta de manera corriente en el
mundo inmobiliario. Además, el corredor inmobiliario debe ser ante
todo un baqueano de la geografía urbana y rural, un experto
conocedor de la historia que traen consigo los bienes raíces y un
permanente explorador de las oportunidades de negocios que existen
en una actividad pensada en el largo plazo. Sin embargo, en los
últimos años la actividad se ha minado de advenedizos e
improvisados, que no solamente creen que se puede ser corredor
inmobiliario de la noche a la mañana, sino que llegan a comprometer
el prestigio de una actividad que se sustenta en una relación de
confianza.
¿Cuál es la situación actual? La realidad es que nuestros asociados
legalmente instalados se constituyen en el blanco predilecto del
sistema inspectivo y de los mecanismos de contralor de los
organismos públicos, mientras que los operadores que no tributan
crecen alegremente aunque carecen de cualquier responsabilidad
empresarial ante una clientela inmobiliaria cada vez más exigente.
Por ello, es imperiosa la aprobación de esta iniciativa, porque su
inexistencia compromete seriamente el presente y el futuro de la
profesión.
Debido a esto que acabo de explicar, nuestras instituciones hemos
realizado asambleas extraordinarias para considerar el proyecto
aprobado en la Cámara de Representantes por consenso, al que luego
se le agregó alguna cláusula que después analizaremos en lo que
tiene que ver con el aspecto jurídico. Lo hemos hecho con seriedad y
responsabilidad, tomando en cuenta los cortos tiempos políticos que
nos quedan y mirando el futuro de nuestra profesión.
Las expresiones que hoy vertimos aquí están avaladas por cinco
Cámaras del interior que son socias de la Cámara Inmobiliaria
Uruguaya -la de Tacuarembó, la de Rivera, la de Salto, la de
Paysandú y la de San José- más las aquí presentes, que aglutinamos a
más de 600 inmobiliarias en todo el país y damos trabajo a 3.500
personas. Por lo tanto, queremos comunicarles las dudas que nos han
surgido en algunos artículos, para que los señores Senadores luego
las analicen.
Esto es cuanto tengo para decir por el momento.
SEÑOR BORSARI.- Soy Presidente de la Cámara Inmobiliaria de
Maldonado, así como miembro y socio de la Cámara Inmobiliaria
Uruguaya, por lo que hago mías las palabras del colega Ananikian.
Simplemente quiero presentar a la Cámara que presido, que el próximo
mes de octubre cumple diez años, habiendo sido uno de los
fundamentos principales de su creación precisamente el de propender
a la existencia de un marco jurídico. En ese sentido, en 1994 la
Asociación Nacional de Rematadores y Corredores Inmobiliarios
presentó un proyecto de ley de corredor inmobiliario, al que
nosotros, en 1995, recién fundados, entendimos que debíamos dar un
empujón. Concretamente, nos reunimos con el entonces Ministro de
Turismo, señor Benito Stern, quien dentro del Poder Ejecutivo
promovió que este proyecto tomara cuerpo. A su vez, el Presidente de
la época, el doctor Sanguinetti, envió a la Cámara de Representantes
el proyecto de ley, y en la Comisión correspondiente los señores
Representantes Alejo Fernández Chaves y Díaz Maynard le hicieron
alguna modificación. Luego reunieron a todas las Cámaras -la Cámara
Inmobiliaria Uruguaya, la Asociación Nacional de Rematadores y
Corredores Inmobiliarios, la CIDEM, la Asociación de Rocha y la
ADIPE, que opera en Punta del Este- las que nos pusimos de acuerdo,
y ese proyecto fue aprobado en la Comisión de Constitución, Códigos,
Legislación General y Administración de la Cámara de Representantes.
Lamentablemente, el Período se terminó y el proyecto no prosperó.
Luego resurge en este Período con algunas modificaciones a las que
se va a referir el profesor Santiago Carnelli, que nos acompaña.
En junio de 1996 hicimos el primer y único Congreso Nacional de
Inmobiliarias en el Centro del Espectáculo -que hoy ya no existe- en
Punta del Este. Hubo casi 400 inmobiliarias presentes y el tema
central fue justamente este, el del corredor inmobiliario.
No sólo pretendemos que se apruebe este proyecto de ley para
jerarquizar y mejorar nuestra profesión, sino también para proteger
al cliente de la inmobiliaria, ya sea comprador, vendedor, inquilino
o potencial inquilino. Entendemos que, con un corredor inmobiliario
enmarcado dentro de un texto como este o parecido, el cliente
siempre va a estar mucho más protegido que en la nebulosa en la que
hoy se encuentra.
No tengo más remedio que hablar de Punta del Este y de la zona
turística que estoy representando. Todos sabemos que es muy común
que un inquilino no recurra a una inmobiliaria, sino a un portero o
a un jardinero, quienes pueden ser muy buenos en su profesión pero
no son corredores inmobiliarios, no están enmarcados dentro de
ninguna ley y ni siquiera están avalados por el Ministerio. Las
inmobiliarias que operan en la zona turística de Colonia, Canelones,
Maldonado y Rocha, para poder instalarse tienen la obligación de
estar avaladas por el Ministerio de Turismo. Se requiere el mismo
aval que tienen los operadores turísticos. Entonces, en esa zona
turística, cuando un cliente recurre a una inmobiliaria, no sólo
asiste a un comercio instalado sino que, además, está avalado, por
lo que si mañana tiene una queja o algo que reclamar y le asiste la
razón, lo hace ante el Ministerio, que responde por la inmobiliaria.
Luego el Ministerio arreglará el problema con esa inmobiliaria.
SEÑOR DUPONT.- Quien habla es Presidente del Colegio de
Administradores de Propiedad Horizontal, entidad creada en 1985, por
lo que en octubre cumple 19 años. Esta organización agrupa a todos
los administradores a quienes llamamos profesionales, aunque no lo
sean por ley.
La función del administrador de propiedad horizontal fue
perfectamente definida por la Ley Nº 10.751, si bien hasta el día de
hoy no se ha legislado sobre ella. Agrupamos administradores a
quienes les exigimos que estén afiliados a la Dirección General
Impositiva, al Banco de Previsión Social y al Registro Unico de
Administradores de Propiedad Horizontal creado por ley, a nuestra
instancia, en el Período anterior.
Agrupamos, aproximadamente, a 106 administradores, que si bien en
número son muy pocos, representan el 60% de los edificios de
propiedad horizontal de Montevideo y el 20% de los de Maldonado. Eso
es lo que nos da fuerza en cuanto a la gestión que estamos
realizando. Asimismo, somos socios de la Cámara Inmobiliaria
Uruguaya.
En su momento aplaudimos la Ley del Rematador, porque entendimos que
era el inicio para ir dando el lugar que le corresponde a cada una
de estas profesiones. Al mismo tiempo, apoyamos totalmente la
proyecto de ley de corredor inmobiliario porque entendemos que es
necesario, ya que hay mucha gente informal que no da seguridad al
cliente, es decir, al ciudadano que recurre a estos servicios. En la
próxima Legislatura, esperamos promover un proyecto de ley de
administrador de propiedad horizontal.
Entendemos que en la medida en que las leyes creen esas profesiones,
se le va a dar un aval al ciudadano para que haga uso de estas
funciones. El rematador es una persona que, previo al remate, sigue
todo un trámite con su cliente; luego viene el remate en sí y su
ejecución. Por su parte, el corredor inmobiliario tiene una función
permanente con su cliente, quien es el dueño de la propiedad. Si la
alquila, él administra ese alquiler; si la vende, trata de
conseguirle otra propiedad. En general, esto es lo que se da. El
administrador de propiedad horizontal está las 24 horas y los 365
días del año al servicio del cliente, por lo que creemos que hay una
pequeña diferencia.
Reitero que apoyamos totalmente el proyecto de ley de corredores
inmobiliarios porque entendemos que la persona que brinda el
servicio al ciudadano tiene que ser profesional, ya que eso es lo
que da la mayor garantía.
SEÑOR CARNELLI.- Soy abogado de esta institución y me han pedido que
destacara tres aspectos de este proyecto de ley. Les van a llegar a
los señores Senadores algunas pequeñas modificaciones de términos.
Ahora me voy a abocar, únicamente, a tres aspectos que en orden de
importancia voy a señalar. El primero tiene que ver con el artículo
15 del proyecto de ley aprobado por la Cámara de Representantes que
dice: "Los corredores inmobiliarios son solidariamente responsables
hasta el monto de su comisión junto a los propietarios de inmuebles
por los vicios que tuviera la cosa y de la que debieran estar
enterados aplicando la diligencia de un buen padre de familia.
Unicamente la enumeración de los vicios en la escritura de
compraventa o el contrato de arrendamiento, exonerará al corredor
inmobiliario de responsabilidad, no admitiéndose cláusulas genéricas
como las que expresan que el adquirente recibe la cosa en el estado
en que se encuentra".
El primer cuestionamiento de estas instituciones se debe a que se
consagra una responsabilidad a cargo del corredor inmobiliario que
no existe en el mundo. Cuando este proyecto de ley fue aprobado, me
preocupé de buscar en Internet -algo fantástico que opera como
biblioteca, porque uno digita, por ejemplo, Código Civil o Código de
Comercio y enseguida encuentra si hay otros- si había algún
antecedente en la legislación. En los Códigos a los que tenía
acceso, como el francés y el italiano, no existía una norma como
ésta. Luego de leer detenidamente todos los Códigos, me encontré con
que en el mundo no existe una disposición así, lo que es razonable.
No es casualidad que no se consagre una responsabilidad de este
tenor hacia el corredor, el mediador, el intermediario en la venta o
arrendamiento de un inmueble. El agente inmobiliario lo único que
hace es mediar entre el propietario que quiere vender y el
interesado que quiere comprar, entre quien propone arrendar y quien
quiere hacerlo. Fíjense que toda la responsabilidad, sea por
garantía o como obligación, siempre se sustenta en que el
responsable, como obligado o como garantía, tiene algún poder sobre
la cosa o sobre la persona. Sin embargo, acá se consagra la
responsabilidad de un sujeto, el inmobiliario, que no tiene ningún
vínculo con la cosa y que sólo se limita a mediar entre dos sujetos:
uno que quiere comprar y otro que quiere vender. Entonces, ¿cómo es
posible que se pueda imponer una obligación a un sujeto que no está
en condiciones de poder cumplir? ¿Qué puede hacer un inmobiliario
para verificar los vicios de la cosa? Ello es imposible. Que sea
responsable el constructor -lo es en el Código Hammurabi- y que lo
sea el vendedor, es razonable porque tienen un poder sobre la cosa y
la conocen, pero el agente inmobiliario no conoce la cosa y
únicamente le dan el bien para vender o arrendar. En consecuencia,
es absolutamente irrazonable que se le imponga una responsabilidad
solidaria, es decir que responde por el total, igual que si fuera el
propietario.
Además, hay un agravante, porque si la responsabilidad del
constructor es de diez años y la del vendedor es de seis meses,
observen señores Senadores que aquí no hay límite de prescripción o
de caducidad para una responsabilidad solidaria por vicios en
general, sean ocultos, aparentes o de cualquier otro tipo, hacia el
agente inmobiliario. Es decir que se le está imponiendo a la
inmobiliaria una responsabilidad más agravada que la que la que
tiene el vendedor, que es de seis meses e, incluso, que la del
constructor, que son diez años. Digo esto porque al imponerse una
responsabilidad con carácter de obligación, su prescripción es de
veinte años. Esto no existe en el mundo y es totalmente irrazonable
que se imponga esta responsabilidad, implicando el límite excesivo
de responsabilidad que es de veinte años.
Además, la única forma que existe de exoneración de esa
responsabilidad es probando que actuó con la diligencia de un buen
padre de familia; pero el inmobiliario, al igual que cualquier
hombre de negocios, está para trabajar y no para tener pleitos.
Entonces, ¿cómo hace para demostrar que actuó con la diligencia de
un buen padre de familia y que no conocía los vicios de esa casa en
la que intermedió, ya sea en la venta o en el arrendamiento? Es
prácticamente imposible que el inmobiliario pueda probar que no
conocía los vicios aparentes u ocultos y que empleó toda la
diligencia de un buen padre de familia para descubrir esos vicios.
Por lo tanto, reitero, se impone al inmobiliario una responsabilidad
que no existe en el mundo y, además, se hace en forma solidaria,
cosa que ni siquiera tiene el constructor o el arquitecto, que
responden por sus hechos. Acá somos responsables por el todo junto
con el propietario. Es decir que, en definitiva, se impone una
responsabilidad por un período mucho más extenso que al constructor
o al vendedor y, además, la forma en que el inmobiliario se puede
eximir de esta responsabilidad es probando algo prácticamente
imposible que es, insisto, que no conocía ni estaba en condiciones
de conocer la existencia de los vicios.
Otro tema que a mi cliente le interesaba que destacara desde el
punto de vista jurídico, tiene que ver con el artículo 11 del
proyecto aprobado en la Cámara de Representantes. Dicho artículo
limita la comisión del intermediario en arrendamientos a lo que
dispone el Decreto-Ley Nº 14.219, que es un estatuto normativo de
protección al arrendatario. Están excluidos de esa norma -como
sabrán los señores Senadores- todos aquellos arrendamientos que
están en régimen de libre contratación.
En cuanto a esos arrendamientos protegidos por ese sistema especial
del Decreto-Ley Nº 14.219, se establece que la comisión, en el caso
de intermediación en el arrendamiento, es del 1%. El proyecto
aprobado en la Cámara de Representantes extiende esa solución,
prevista exclusivamente para los arrendamientos protegidos, a todos
los arrendamientos, es decir, a los de régimen de libre
contratación, a los de diplomáticos y a los que son por temporada.
Pienso que lo razonable hubiera sido mantener el régimen actual,
brindando a los arrendamientos protegidos un sistema, digamos, de
protección con un honorario tasado legalmente por el artículo 108
del Decreto-Ley Nº 14.219, en un 2%; Pero no es razonable que a
todos los arrendamientos en régimen de libre contratación, que son
todas aquellas construcciones posteriores al 1º de junio de 1968, se
les imponga la misma limitación que a los alquileres protegidos. Lo
mismo sucede con los alquileres por temporada, pues no existe razón
para que tengan la misma limitación en el cobro de la comisión que
los alquileres protegidos.
El último punto que queríamos plantear, aunque no está previsto, es
la intención de nuestra Cámara de que se establezca alguna norma
sancionatoria respecto de aquellos que realizan actividad
inmobiliaria sin estar matriculados, porque para estarlo se exige
-como los señores Senadores tendrán presente- una serie de
requisitos, entre ellos, la profesionalidad. Actualmente no existe
ninguna sanción para aquellas personas que realizan una actividad
inmobiliaria sin estar matriculados. La única consecuencia
desfavorable es que no tienen derecho a percibir la comisión y no
pueden reclamar judicialmente, aunque la persona para la cual
trabajó ese sujeto, que realizó actividad inmobiliaria sin estar
matriculado y por ende habilitado, puede pagarle voluntariamente.
Esos son los tres aspectos, señor Presidente y señores Senadores,
que quería mencionar; pero si me preguntan por el orden de
importancia, diría que el primero es el más grave de todos. Me
refiero a establecer una responsabilidad solidaria de la
inmobiliaria por los vicios aparentes u ocultos de cualquier tipo,
que tenga la cosa vendida o arrendada, y además por el plazo inusual
de veinte años.
SEÑOR ANANIKIAN.- Les vamos a hacer llegar por escrito, a los
señores miembros de la Comisión, estos temas que ha planteado el
doctor Carnelli, así como otros que son de forma. En este sentido,
les queremos dejar una carpeta con nuestro padrón social, nuestras
publicaciones y nuestro Código de Ética. Por supuesto, estamos a las
órdenes, las veces que sea necesario, para aclarar alguna duda que
pueda surgir.
SEÑOR PRESIDENTE.- Quiero hacer un breve comentario que, quizás,
algún miembro de esta Comisión pueda tener presente.
En realidad, lo que señalaba el doctor Carnelli puede calificarse de
inversión de la prueba; es decir, hay que demostrar la diligencia
del buen padre de familia. Se invierte la prueba, por lo que por
este artículo son responsables a menos que se demuestre lo
contrario.
SEÑOR CARNELLI.- Las inmobiliarias ya tienen el deber de informar
por la Ley de Relaciones de Consumo y, a su vez, ya saben de las
consecuencias de la infracción, la responsabilidad y abuso del
Derecho. No es que el inmobiliario no sea responsable aunque, si no
informa, obviamente, lo va a ser; pero, poner una agravante de este
tenor, no es razonable.
SEÑOR PRESIDENTE.- Si bien ustedes señalan que este artículo implica
una responsabilidad, es también, extrañamente, un tope de
responsabilidad. Ustedes, honestamente, están pensando que se puede
requerir de estos profesionales un pago con todas las circunstancias
tan complejas a las que se ha aludido; pero, simultáneamente, si
fueran socios en una maniobra de estafa, ello estaría limitado. Es
decir, la responsabilidad civil, en este caso, estaría limitada.
Seguramente, ustedes no lo han pensado, pero si lo hacen es,
exactamente, a la inversa.
Quiero aclarar que la Comisión, en general -me adelanto a decirlo
para que no haya interpretaciones erróneas- se limita a escuchar y
en ciertos casos a hacer alguna pregunta o reflexión que nada
significa desde el punto de vista del trabajo, porque preferimos que
quienes nos visitan expongan sus argumentos. No implica eso el
consentimiento a reflexiones y argumentos que hemos oído, aunque lo
puede haber, pero no es ese el trabajo de esta Comisión.
SEÑOR ANANIKIAN.- Se limita el tope a veinte años. Hay que estar
allí, a la espera. Nosotros somos los primeros propulsores de este
proyecto de ley y los que hemos trabajado con la Cámara de
Constitución, Códigos, Legislación General y Administración de la
Cámara de Representantes. Incluso, hemos aportado datos para que
podamos tener una ley pero, lamentablemente, no podemos aceptarla en
estos términos. Esta es nuestra opinión y la de nuestros socios
quienes, en una Asamblea muy debatida, analizada y razonada,
preferimos estar como estamos. Esto, porque el artículo 23 las
únicas sanciones que prevé son para los corredores matriculados y
registrados.
Entonces, no quiero que mis socios se pasen al informalismo, sino
que cuando haya una ley, todas las inmobiliarias formales que no
estén asociadas se matriculen y estén dentro de un Código de Ética
que podamos controlar.
Cabe agregar que estamos en consulta permanente con la Liga de
Defensa del Consumidor, entidad con la que mantenemos una relación
excelente. La verdad es que constantemente estamos resolviendo
pequeños problemas relacionados con el tema de la Ley de Relaciones
de Consumo -por ese sendero vamos caminando muy bien- y nuestros
socios saben que deben actuar con responsabilidad. Precisamente por
eso brindamos permanentemente -tal como ya he dicho- cursos de
actualización en todo sentido, dadas las normas que se van
aprobando.
SEÑOR PRESIDENTE.- Les agradecemos mucho su presencia ya que,
realmente, han ilustrado muy bien a esta Comisión sobre un proyecto
de ley que tiene una evidente trascendencia. Demás está decir que,
si fuere necesario, requeriremos su presencia nuevamente a fin de
que nos ayuden en nuestra actividad.
(Se retira de Sala la delegación de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya
de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y del Colegio de
Administradores de Propiedad Horizontal)
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